Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Пазарът на имоти е замрял
Рубрика: Интервю Източник: Дневник Г-н Брешков, предвиждате ли промяна в проектите на фонда заради кризата на имотния пазар?- Всички свободни средства, които сме набрали от борсата, вече са инвестирани и от тази гледна точка не планираме да развиваме нови проекти, а по-голяма част от старите са замразени за тази година. Идеята ни е, че преди да се види размерът на кризата в България и каква посока ще поемат нещата у нас, по-добре е да се ограничат разходите. Това е особено важно в ситуация, в която не се знае какви приходи ще можеш да получиш от проектите си по простата причина, че пазарът на имоти като цяло е замръзнал. Тоест има продавачи, които не свалят цените, има купувачи, които очакват много ниски цени, и нищо не се случва.
А отказали ли сте се от планирани за тази година продажби на имоти?
- Като продажби единственото, което не успяхме да реализираме миналата година, е бизнес център "Камбаните", който довършваме в момента. За него имахме предварителен договор за продажба, но явно заради кризата потенциалният купувач не успя да си намери финансиране и сделката се провали. За другите проекти не сме планирали, че трябва задължително да ги продадем. Още повече че от края на миналата година до май тази година основният ни фокус е върху завършването на "Камбаните". Всъщност през цялата минала година усилията ни бяха насочени към строителството на офис сградата на бул. "Г.М. Димитров" в София и последващата й продажба и върху бизнес център "Камбаните". За последната вече сме намерили наематели и е важно да я завършим, защото сме обвързани със срокове. Отдали сме под наем около 65% от нея, тя е общо 16 хил. кв.м. Останалите проекти не сме планирали да ги развиваме през тази година освен текущите неща, които няма как да спрем. До "Камбаните" имаме още 17 дка, за които в момента върви процес на регулация, който не е разумно да спрем, но повече нищо няма да правим за момента.
Какви са договорите за наемите? Има ли опция да се покачват в следващите години или да се предоговарят?
- Всичките ни договори са стандартни и са с клаузата за индексация на цената според инфлацията в Европейския съюз, защото плащанията са в евро. Всеки един договор има възможност да се предоговаря в зависимост от това какво се случва, но за момента нямаме индикации, че дружествата, с които имаме договори, гледат в тази насока. В същото време продажбите, както и наемите са доста проблематични, защото поне на нас ни се струва, че се освобождават повече площи, отколкото е търсенето. Или поне тези, които търсят, изчакват, за да видят докъде ще паднат цените.
А ще има ли спад при наемите на офиси?
- Според мен вече има спад.
Това по какъв начин може да се отрази на дружествата за имоти?
- С по-ниска възвращаемост на активите. Но голяма част от дружествата за имоти, тези поне, които аз познавам, не са толкова зависими от приходите от наем по простата причина, че повечето им активи като процент не са в такъв тип имоти. Повечето са под формата на земя или в процес на изграждане, които искат да доведат до отдаване под наем, но все още основният приход на по-голямата част от дружествата е от продажби и преоценки, не толкова от наеми. Така че много зависи кой как е планирал нещата и кой какви очаквания е имал. Но наемите определено падат и според мен това е естествено, защото се увеличават площите, които се отдават, а в същото време всеки разумен бизнес гледа да харчи по-малко в този период и в следващата година.
Какви са прогнозите ви за пазара на офис площи през следващата година?
- Надявам се да се нормализира. Проблемът е следният - в момента няма много купувачи, тъй като никой няма ликвидност, а тези, които имат, изчакват. Според мен такъв пазар в момента до голяма степен не съществува. Той просто е замрял. От друга страна, дори и предишните години той беше силно изкривен, защото всеки си мислеше, че може да изгражда офиси. Но истината е, че на много малко места и в много малко сгради човек може да види, че те са построени с качеството и гъвкавостта, която е нужна на един нормален наемател. И това се отрази и върху цената на наемите. Ако човек се разходи и прочете табелите по офис сградите, ще види, че почти всички се рекламират като клас А. Такива сгради в истинския смисъл на думата в София се броят на пръсти. Кризата ще изчисти първо случайните играчи на пазара и ще накара оставащите да мислят повече преди планирането, а не просто да правят един продукт и след това да мислят за кого го правят и как трябва да изглежда.
Вашият фонд има инвестиции в земеделска земя. Каква е прогнозата ви за нейната цена?
- Поне до края на тази година няма да има сериозно движение нагоре или надолу в цената. В конкретни случаи може да има някакви по-високи или по-ниски цени по сделките и те ще са обусловени от използването на земята по-скоро за някакви други цели. Би трябвало обаче тази година нещата да се стабилизират в зависимост от цялостната ситуация в държавата. Според нас след това земеделската земя има потенциал да поскъпва.
На какво се базират тези очаквания?
- На много фактори. Първо, като започнем от най-прозаичния - субсидиите. Независимо от текущите проблеми на държавата и на усвояването им от Европейския съюз те рано или късно ще започнат да функционират по правилния начин. Освен това в глобален мащаб цените на храните поскъпват, което неминуемо води като дългосрочен резултат и до поскъпване на земеделската земя, защото тя е крайно количество. Като се мине и през всички процеси на комасация, които в момента не са толкова лесни, но постепенно се случват, и се вземат предвид всички фактори, те действат за поскъпване.
Според вас ще се покачват ли арендните плащания?
- В някои райони на страната - да. И това има пряка връзка със субсидиите. Нормално е да се покачват, защото инфлацията също има влияние. Не е нормално всички цени да растат заради нея, а арендните плащания да седят фиксирани. Но другото, което трябва да се има предвид - арендните плащания са зависими от състоянието на самите арендатори - тоест колкото по-добри условия имат и по-ефективно работят, толкова по-спокойни са собствениците като нас, които дават под наем.
