Новини за недвижими имоти

Пазарът на имоти се преобразява. Новите тенденции сред наемателите променят сектора

След предизвикания от глобалната финансова криза през 2008 г. спад на цените и наемите на бизнес имотите нивата на инвестициите започват да се завръщат към предишните върхове. Проучване на най-голямата консултантска компания в сектора в света – CBRE, разкрива, че през 2014 година четири европейски държави са отчели рекордни нива на инвестиции в бизнес имоти – Испания, Ирландия, Швеция и Великобритания. Нивото на инвестициите в бизнес имоти през четвъртото тримесечие на миналата година е най-високото в историята, отчитат още от компанията.

В сравнение с други сектори този на имотите показва силен ръст след глобалната финансова криза. Като инвестиция той предлага по-висока доходност от облигациите. Ниските лихвени равнища също допринесоха за това, като има и голямо инвестиционно търсене, захранвано от частен и институционален капитал.

Лондон и Ню Йорк постигнаха забележителен ръст благодарение на позициите си на основни финансови центрове и подкрепени от количествените улеснения. Но само защото се наблюдава нарастване на стойностите на имотите това не означава завръщане към обичайния бизнес. Нови тенденции на ниво наематели променят сектора на недвижимите имоти.

Изборът къде, как и защо компаниите заемат площи в градовете, се променя. Тези промени означават, че инвеститорите в имоти и строителните предприемачи трябва да са по-внимателни и да се опитват да разберат изискванията и дори личността на потенциалния наемател.

Секторът на имотите остава силен

Ето един интересен пример, който илюстрира силата на бизнес имотите като инвестиция и как секторът не следва задължително основните икономически тенденции. В Кънеъри Уорф в Лондон през 2001 г. тече строителството на небостъргач на Банк стрийт 25, като негов обитател се предвижда да стане американският енергиен гигант Enron. Този план бива изоставен при фалита на компанията през декември същата година. Въпреки това Canary Wharf Group успява да си осигури споразумение с Lehman Brothers да наемат сградата при завършването й за 30 години. Небостъргачът служи като европейска централа на финансовата компания от 2004 г. до нейния фалит през 2008 г.

Когато това се случва, около половината от сградата е заета от други наематели, а на площите, заемани от Lehman Brothers, се нанасят администраторите по производството, които също плащат наем. През 2010 г. сградата е продадена на JP Morgan Chase за 495 млн. паунда. Кой друг финансов актив – облигации или акции – би запазил толкова добре стойността си въпреки подобна бурна поредица от събития, пита изданието.

Предвид очакванията за продължащо икономическо възстановяване перспективите пред сектора на имотите изглеждат добри. В САЩ икономиката нарасна с 2,5% през 2014 и се очаква ръст от 3,1% през 2015 г. В еврозоната ръстът е по-бавен, но прогнозите са по-евтиният петрол и количествените улеснения да подкрепят ръста през 2015 и 2016 г.

В Япония „абеномиката“ се оказа положителна за ръста. Реформите в китайската икономика се очаква да вкарат в икономиката спестявания в размер на над 1,9 трлн. долара през следващите пет години. Развитието на тези големи икономики се отразява върху цените на имотите.

Жилищните цени в Лондон нараснаха с 16% през 2014 г., при което градът изпревари Хонконг като най-скъп пазар на жилищни имоти в света по цена на квадратен метър. Компаниите в Пекин пък, който е третият най-скъп град по цени на бизнес имотите след Хонконг и Лондон, могат да очакват ръст на цените заради ограниченото ново предлагане на първокласни площи.

Секторът на имотите, подкрепен в много случаи от международен капитал, пряко допринася за тези тенденции. Освен че създава офиси, в които да се развива бизнес, секторът осигурява съвременни логистични съоръжения, които позволяват магазините и заведенията да бъдат зареждани бързо и ефективно. Строят се жилища, които позволяват движението на хора. И не е нужно да сте собственик на имот, за да имате отношение към сектора – ако имате пенсия, най-вероятно около 7% от активите, управлявани от мениджърите на пенсионния фонд, са вложени в имоти.

Международните инвестиции са ключов двигател за сектора на имотите, особено в големите градове. Това най-силно личи в Лондон, където над 50% от бизнес имотите днес са чуждестранна собственост. Инвеститорите са привлечени от приходите от наем заради стабилността им и изравняването с инфлацията в дългосрочен план. Друг важен фактор за привлекателността на сектора е комбинацията от инвестиционни характеристики, които включват както защитните функции на облигациите, така и потенциала за ръст на акциите.

Търсенето на имоти с инвестиционна цел и интересът от международни играчи, особено от растящи и богати на петрол икономики като Катар и Китай, доведоха до ръст на цените, което накара някои експерти за заговорят за надценяване. Пазарите обаче са непредсказуеми. Инвеститорите искат поне част от портфейлите им да включват активи с относително висока доходност като имотите.

Няколко нови тенденции оформят пазара на имоти на национално ниво. Докато глобалните инвеститори доминират в основните градове като Лондон и Париж, местните играчи се възползват от по-второстепенните локации. Според проучване на CBRE в периода от 2012 г. до 2014 г. местните купувачи в големите британски градове (с изключение на Лондон) са формирали 70–85% от общите инвестиции, което е много различна ситуация от тази в столицата. Втората тенденция е, че инвеститорите се насочват отвъд традиционните сегменти на бизнес имотите (офиси, търговски и индустриални площи) към алтернативни като хотели, болници, домове за възрастни и студентски общежития.

Промяна при наемателите

Обикновено централните бизнес имоти се заемат от компании от финансовия и застрахователния сектор, адвокати и бизнес услуги. След 2008 г. обаче търсенето от финансови компании отслабва, докато се наблюдава прилив на технологични компании и фирми от творческата индустрия, които се справиха по-успешно след кризата.

В годишния доклад за наемателите на CBRE се очертават няколко тенденции за 2015 г. Работната сила се изтъква като важен фактор за избор на офис локация. Близо половината от респондентите в проучването на компанията (46%) посочват наличността на талантливи служители като ключов фактор, докато 30% подчертават цената на труда. И двете групи нарастват с по 10% спрямо 2014 г. Решенията относно локацията са все по-зависими от това къде се намира трудовата сила – или къде може да бъде убедена да се премести. Тази тенденция се движи отчасти от „войната за таланти“ в технологичния сектор.

Новият офис

Технологичният сектор води в иновативната употреба на офис пространството.

Най-известните примери за стратегии за съвременни офис площи са от Силициевата долина: отворени, цветни пространства, маси за тенис и безплатен обяд – нищо общо с безличните офиси, които доминираха във финансовите компании и адвокатските кантори години наред. Ще бъде грешка обаче да се мисли, че подходът на Google и Facebook има за цел да поощрява безделието, тези офиси са проектирани да стимулират творчеството и да увеличават производителността.

Отворените офис пространства поощряват сътрудничеството и типа творческа дейност, при която се стига до идеи за нови продукти. По-причудливи офиси в некорпоративен стил привличат отличниците от университетите, които търсят удовлетворение от работата.

Предвид това, че технологичният сектор печели от иновативните стратегии за работното място, тази тенденция със сигурност ще продължи, захранвайки търсенето на големи отворени пространства и гъвкави площи. Поради бързия ръст на технологичните компании и факта, че техните изисквания към площите се променят бързо, се предпочитат краткосрочни договори за наем с клаузи, които позволяват ранно прекратяване.

Подобни иновации се случват не само в технологичния сектор – много адвокатски кантори бързо усвояват алтернативни подходи. Според проучване на CBRE от 2014 г. адвокатските кантори е трябвало да свият офис площите си заради увеличената конкуренция и понижение на таксите. Така 64% от фирмите са прибегнали до алтернативни стратегии за офисите си.

Отворените пространства поощряват сътрудничеството и подкрепят бизнес растежа. „След като веднъж се преместите в отворени пространства, започвате да работите по малко по-различен начин. Мисля, че до пет години това ще е стандартът“, коментира Дъглас Пенистън, оперативен директор на FieldFisher.

Нови нужди, нови решения

Красотата на инвестициите в недвижими имоти се крие в способността на сектора да се приспособява към променящите се пазарни сили и нужди на наемателите. Нови компании с различни нужди се появяват на доскоро непопулярни офис пазари и с правилната подкрепа и опит ги преобразяват, както и цените на имотите в тези райони.

Заради силната конкуренция за офиси и жилищни имоти инвеститорите разширяват фокуса си и включват в портфейлите си болници и хотели. При намаляване на банковото кредитиране се появяват други източници на финансиране. Именно гъвкавостта на сектора на имотите го прави сигурна инвестиция и ако следят тенденциите и нуждите на наемателите, инвеститорите печелят.

Финансовите причини за инвестиции в имоти са различни и най-често включват стабилността на сектора в днешния несигурен икономически климат. Вложенията в бизнес имоти обаче са добра инвестиция, ако отговарят на нуждите на наемателите. Повече от преди тези нужди се променят и инвеститорите трябва да се съобразят с тях.

По статията работиха: Десислава Попова, редактор Петър Нейков