Новини за недвижими имоти

Пазарът на жилимоти иска цените да паднат

На последното заседание на президиума руското правителство вице-премиерът Александър Жуков предизвика сензация, казвайки: “Темпът на увеличаване обема на жилищното строителство рязко паднаха през първата половина на тази година”.

От статистиката узнаваме, че от януари до май миналата година обемът на завършените жилища се увеличил с 41% в сравнение със същия период предишната година. А за аналогичния период  от 2008 г. прирастът на обема строителство е едва 6%. 

Според мнението на вице-премиера Жуков, “основна причина за този спад е поскъпването на ипотечните кредити.”

Сигурно, той е прав, но само частично. Защото има и други, не по-малко влияещи върху здравословното състояние на пазара за недвижимости. И Жуков не забравя да ги спомене. Той счита, че друг подтискащ по-скоростното развитие на строителството е дефицитът от свободно строителни терени, които да имат необходимите комуникации и инфраструктура. 

Но, не малко експерти опонират изказаното мнение, считайки министерските аргументи за недостатъчно убедителни. Става въпрос, преди всичко за камъкът хвърлен в градината на кредиторите. А по-точно, че за всичко е виновно поскъпването на ипотекирането и кредитирането.

Идеята да се свързват чисто руски проблеми с американската ипотечна и световната кредитна кризи, може и да изглежда логична, но никак не може да има отношение към реалната ситуация. И това е очевидно само като се направи една елементарна статистическа справка.  А тя показва, че делът на ипотеките в общия обем на руските сделки с жилищна недвижима собственост не превишава в момента 8% - 10%. Такива проценти не могат да окажат съществено влияние за понижението на строителното темпо, което е действително и осезателно голямо. 

По-точно попадат в целта обясненията за липса на достатъчно свободни  площи за разгръщане на строителството. Но и те едва ли са чак толкова верни, защото проблемът касае повече мегаполисите Москва и Санкт-Петербурга но и там проблемът не е неразрешим.

В руската столица, активно се застрояват терените, прилежащи към града от към външната страна на околовръстната магистрала. Там отдавна се провежда комплексна реконструкция на съществуващите жилищни райони. Доста бързо и с добро качество старите пететажки се заменят от съвременни многоквартирни комплексни домове и т.д. 

В другите региони на необятната руска шир, включително в доволно гъстонаселената Московска област, дефицит от свободни строителни участъци едва ли скоро ще стане непреодолим проблем. 

Къде по-значимо препятствие за увеличаване обема на строителството е постоянното поскъпване на строителните материали и жилищата като такива. Цените на редица строй материали растат, съществено изпреварващи инфлацията. 

Цената на “брашното на строителството”- циментът продължава неудържимо да скача все нагоре и нагоре. Монополизацията му в Русия, преди няколко години, естествено доведе до многократното увеличаване на цената му. 

В резултат това доведе до съществено надуване себестойността на квадратния метър новопостроена жилплощ, а също се отрази отрицателно на частното строителство самозадоволяващо жилищната потребност. 

Разбира се, липсата на инфраструктура оказва влияние за развитието на проблема.

Друг важен аспект, лежащ в основата  спомагащ за падане обемите на руското строителство, е раздуването на невероятно високи, дори космически, цени на недвижимостите, което не можеше да доведе до рязко съкращаване на операциите, както на първичния, така и на вторичния пазар, което се наблюдава и в момента.

Пазарът на недвижими имоти в Руссия придоби доста специфина форми, при която цените на жилищата повече не съответстват на неговата фактическа потребителска стойност. Самият пазар, сам по себе си, се превърна в инструмент за инвестиране на свободни средства, вместо да бъде желано и престижно място за подобряване или намаляване/ според желанието и обстоятелствата/ на жилищните условия на населението. 

Всичко което стана с този пазар го направи недостъпен за подавляващото мнозинство руснаци, потенциални купувачи и продавачи, независимо от това дали ползват или не ипотеки или кредити. 

При тези условия, при сегашните цени руското жилищно строителство забавя темпове и никакви заклинания не са в състояние да му добавят скорост докато не се регламентира пазарът на недвижимости, докато текущите цени на жилищнaта недвижимост не започнат да се определят от потребителския интерес и баланса между търсенето и предлагането.

Но, ситуацията може да се промени радикално само тогава, когато на сегашния руски квази-пазар за недвижимости се появят достатъчно количество реални купувачи. 

А за да стане това, цените трябва да паднат!

Това налага елементарната логика произтичаща от законите на икономиката. Които важат и за България. Затова е възможно цените да се променят всеки момент, въпреки желанието или нежеланието на “факторите” под чиито контрол сега е  пазарът на имоти.

Впрочем, за посетителите на портала,  www.imoti.net  ще представи нов анализ на тенденциите на строителството и на нашия пазар на жилплощи.

Радослав Михайлов