Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Пазарът на подценени имоти - между желанията на спекулантите и реалността
Рубрика: Анализи Източник: Дневник Тези думи не са на някой анализатор, а на министър и неговия заместник, участвали в управлението на България - царистът и бивш министър последователно на икономиката, транспорта и държавната администрация в кабинетите "Сакскобурготски" и "Станишев" Николай Василев и дясната му ръка в кабинета на царя Никола Янков.Двамата в момента се занимават с инвестиции чрез съвместното си дружество "Експат капитал", а последният им актуален проект е фондът за подценени имоти "Експат бета" АДСИЦ, чийто акции се търгуват на фондовата борса в София, който отскоро започна да набира средства за вложение в точно такива активи. Целта им на първо време е да акумулират 43 млн. лв.
Тезата на дуета Василев-Янков е, че досега банките са отлагали процеса по разпродажба на ипотекирани имоти - най-често срещаното обезпечение по бизнес заемите, но този процес е на изчерпване поради законовите ограничения и пазарът ще бъде залят от предлагане на подобни активи още през тази година (виж карето с мненията). Банките обаче въобще не бързат да се разделят с тези имоти, защото в този случай продажната им цена сега не би покрила остатъка от дълга.
Дисбаланс в търсенето и предлагането
Ако оставим на страна факта, че банките наистина разполагат с много имоти и че Василев и Янков имат личен интерес да правят прогнози за масови техни разпродажби, дали все пак подобна вълна може да се състои? За да се стигне до сделки на един пазар, освен предлагане, каквото безспорно банките могат да генерират, трябва да има и търсене, което е задача с повишена трудност на фона на отдръпването на чуждите капитали от страната и силно ограничените възможности в момента на местните инвеститори.
На българския пазар в момента освен "Експат бета" единствената друга компания, която е обявила на глас намеренията си да инвестират в подценени имоти, е "Алфа България". Фондът е собственост на английски и ирландски инвеститори, а в България се представлява от адвокатската кантора "Гугушев и партнърс".
Той качи акциите си на фондовата борса в София преди няколко месеца с плановете през следващите три години да се опита да привлече от чуждестранни инвеститори, в това число от Близкия изток и Азия, общо 150 млн. евро, които да вложи в подценени активи в страната. Почти липсва друго освен тези две дружества, което да е обявило намерения да играе на този пазар.
Бърз преглед на финансовото състояние, бюджетите и бизнес плановете на останалите по-големи фондове за имоти в страната, най-вече тези на борсата, за които има най-много информация, показва, че те предпочитат да се фокусират върху текущите си проекти и проблеми, без да се впускат в нови придобивания. Това се отнася дори за компании, които имат минимални или почти никакви задължения към банки и други кредитори.
Една такава компания например е раздираната вече две години от противоречия между акционерите "Прайм пропърти бг" АДСИЦ. Задълженията на дружеството са за около 1.1 млн. лв. и макар да разполага със солиден собствен капитал и пари в брой - съответно 53.8 и 6.33 млн. лв. към края на 2009 г., придобиването на подценени имоти е последната грижа на компанията в момента. "Николай Василев е напълно прав.
Съжалявам, че има проблеми в "Прайм пропърти бг", защото дружеството има свободни парични средства, няма задължения и имаше възможност да се включи на този пазар", коментира Владимир Каролев, друг известен член на НДСВ и финансист, чието дружество "Балканска консултантска компания" доскоро работеше като изпълнителен директор на фонда за имоти. Каролев обаче направи уговорката, че сега всичко е в ръцете на новия мениджмънт на дружеството.
Голяма част от останалите фондове за имоти на пазара, които биха били потенциални участници в този сравнително нов пазар или вече са прекалено задлъжнели - изчерпали са възможностите си за вземане на заемен капитал и не могат да предоставят обезпечение за нови кредити или се борят да реализират сегашните си проекти.
Фондовете "Феърплей пропъртис", "Фонд за недвижими имоти България", "БенчМарк фонд имоти" и "Интеркапитал пропърти дивелопмънт" не издават никакви намерения за нови покупки, а "Софарма имоти" ще се фокусира върху крупния си проект за офис сградата "Софарма бизнес тауърс" на столичния булевард "Драган Цанков", в който ще вложи 60 млн. лв.
Дори да стане магия и всички тези фондове изведнъж да започнат да търсят нови имоти, те трудно ще покрият предлагането, което биха генерирали банките. Към април тази година необслужваните банкови кредити на бизнеса са за близо 3 млрд. лв., което многократно надхвърля свободните парични средства на фондовете за имоти.
Да предположим и че изведнъж страната бъде залята от "ловци" на подценени имоти като "Експат бета" и "Алфа България", под съмнение е и желанието на банките да продават атрактивните си недвижимости на ниски цени, каквато стратегия имат дружествата за подценени активи, сочи проучване на "Дневник" сред банкери. Нещо повече, те нямат никакво намерение да се разделят с това богатство евтино.
Не очаквайте неочакваното
"Защо да го продавам на подобен фонд сега и той след година-две да го препродаде на възстановена цена, след като и аз бих могъл да реализирам това", коментира банкер пожелал анонимност. Логиката е, че в този момент, когато всички видове активи са доста обезценени в сравнение с времето на учредяването им като обезпечения, банките предпочитат да не ги продават, тъй като в някои случай продажната им цена сега не би покрила остатъка от дълга.
По думите на банкери в момента платежоспособното търсене е силно ограничено. Когато става въпрос за продажба на обезпечения по бизнес кредити, се търсят специфични активи, които носят специфична стойност - сграда за мол, помещение за универсален магазин или производствен цех. Управлението на активи е сред основните дейности на една банка.
В условията на криза управлението на лошите кредити е част от дейността по управлението на активите на всяка банка. На този етап продажбата на активи не е първото действие, към което те прибягват. Първо, защото, преди да стигнат до реализация на обезпечението, банките предпочитат да преструктурират и предоговарят заема.
По този начин преструктурираният вече кредит се връща в категория "редовни" и банката не начислява провизии по него. Второ, ако преструктурирането не помогне, банката и кредитополучателят полагат съвместно усилия за продажба на обезпечението. Ако все пак се стигне до придобиване на актива, банките имат варианти за управлението му. Ако е имот, го отдават под наем (лично или чрез агенция), продават го на трети лица и пр.
В момента няма нормативно ограничение за срока, в който банките могат да държат дълготрайни материални активи в балансите си. Допреди няколко години този срок беше две години. Практиката показва, че банките гледат да реализират актива до около две години, посочват банкери. Все пак колкото по-бързо един нефинансов актив се трансформира във финансов, толкова по-добре, допълват те.
Що се отнася до прогнозите за бурни разпродажби от банките на подценени активи, самите банкери са доста скептични. По думите им тези очаквания са доста спорни. От една страна, това е естественото развитие на процеса: след случилите се до момента две фази на предоговаряне на кредити (в началото на 2009 г. и пролетта на 2010 г.) нормално се стига и до третата фаза от цикъла - разпродажбата.
Според банкери обаче това няма да е много бурен процес. От друга страна, мнението им е, че интересните и атрактивни активи на пазар с мащабите на българския не са чак толкова много. Това ограничава и потенциала за спекулация с такива активи, посочват банкерите.
Мнения
Владимир Каролев, съсобственик на "Балканска консултантска компания"
Николай Василев е напълно прав за това, което казва за банковите имоти. Вълна от разпродажби обаче може и да няма, не заради друго, а защото вероятно няма да има достатъчно купувачи. Засега все още има предимно продавачи, отколкото купувачи. Затова е хубаво човек да има пари в брой в момента, защото би могъл да купи доста евтино имоти. Банките не са в бизнеса с имоти и когато те станат собственици на имоти, отиват в един бизнес, който не им е работа. Те вече са регистрирали загубите си по тази линия, защото са начислили провизиите по всички тези кредити, при някои и на 100%, т.е. чисто счетоводно са си признали загубата. От гледна точка на паричния поток оттук нататък каквото могат да продадат в една пазарна среда, ще е постъпление за тях. Всеки, който е купил имот през периода 2007-2008 г., в момента е горд собственик на подценен имот.
Никола Янков, съдружник в "Експат капитал"
Банките в България ще започнат от тази година да разпродават масово недвижими имоти заради рецесията. Публична тайна е, че всички големи проекти в недвижимостите в страната са финансирани с банкови кредити на нива, надхвърлящи половината от стойността на инвестицията. С просто око се вижда, че тези проекти стоят непродадени и неотдадени под наем. Увеличението на кредитирането през миналата година се дължи на капитализиране на просрочени лихви и плащания с цел да не бъдат отчетени загуби за банките и да не се налагат допълнителни провизии върху тях. Този ход не отразява нищо повече от стремежа да се демонстрира стабилност на банковата система. Създава се впечатлението, че нещата вървят. Нещата обаче вървят в обратна посока. Банките досега предпочитаха да не продават обезпеченията, а да правят всякакви счетоводни операции и да предоговарят условията с клиентите си. По този начин отлагат процесите. Банките, които са си регистрирали свои специални дружества, където прехвърлят обезпеченията, вървят на ръба на закона. По този начин те заменят един вид актив - просрочен кредит, с друг вид актив - дялово участие или кредит към дъщерно дружество. При сериозен контрол от страна на надзора това няма да бъде позволено, защото по този начин се създава заблуждение, че институцията е стабилна
