Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

“Подводни камъни” при покупка и продажба на недвижим имот

В началото на съвместната работа брокер – клиент е задължително да уточните  изискванията си един спрямо друг. Препоръчително е да се подпише договор с формулирани ясни права и задължения между двете страни.

При покупка купувачът и брокерът трябва да уточнят:
- Видът на търсения имот – квадратура, етаж, вид строителство и състояние;
- Каква сума клиентът е решил да похарчи;
- Покупката с кредит ли ще бъде;
- На какъв компромис е готов купувачът - квадратура, етаж, изложение, вид строителство или  състояние.
След избора на имота клиентът трябва да е информиран от своя брокер за историята на обекта. Част от работата на специалиста по недвижима собственост е да проследи какви бележки са представени за платени  разходи, както и какво е разпределението на режийните разходи в етажната собственост.
Особено важно в последните една-две години е дали уредите за индивидуално отчитане на ползвана топлоенергия и изравнителните сметки за нея са изплатени. Съществува опасност  за неплатени сметки от предишни собственици, защото партидата не е прехвърлена. В тези случаи брокерът, защитавайки интересите на своя клиент, е редно да настоява за задържане на определена сума, необходима за покриване на тези сметки.

Когато клиент купува жилище или друг обект, което е ново строителство, е необходимо да се запознае с фирмата – изпълнител

Тази информация може да изиска и получи от брокера, с който работи. Освен това е добре да се посетят предишни обекти на тази компания. Задължение на брокера е също да проучи строителната документация на продавания имот, както и да уточни със строителя сроковете за предаване на сградата в експлоатация. Купувачът, плащайки поисканата му цена, трябва да е информиран за степента на завършеност на сградата както в купувания имот, така и в общите й части.
Ако процентът на общите части спрямо жилищната площ не са посочени при подписването на договора между купувач и строител, това може да се разбере от таблица за ценообразуване на строителната фирма. Обикновено процентът варира между 12 и 18 %.
Брокерът може да предостави такава информация, както и анализ на цената на идеалните и общите части. При покупка на парцел трябва да се провери в Агенция по кадастъра за какво е отреден този парцел, какво може да се строи на него, да се проучи подземен и надземен кадастър. 

При продажба на имот съвместната работа между брокер и клиент е толкова важна, колкото и при покупка

защото специалистът може да помогне със съвети относно набавянето на необходими документи, удостоверяващи собствеността. Не бива да се пренебрегва фактът, че през годините е възможно да са настъпили преустройства, замени на избени или тавански помещения.
Продавачът трябва да предостави документ, удостоверяващ, че е  собственик на имота. Ако такава документация липсва, брокерът се ангажира с набавянето й. В голяма част от старите кооперации всеки собственик има избено и таванско помещение. Редно е новият собственик на имота, купувайки го без тежести, да е сигурен, че описаните в нотариалният акт таван и мазе, са именно принадлежащите на този апартамент.
Представянето на документи за платени парно, топла и студена вода са задължение на продавача. Той също така е длъжен да предаде имота с платени сметки и към етажната собственост, включващи електричество, асансьор, чистач.
След приключването на сделката, независимо дали става въпрос за  покупка или продажба, ако страните са доволни от работата си, удовлетворението е взаимно. Клиентът е  доволен от резултата, когато е попаднал на професионалист, подходил строго индивидуално към него и изискванията му.

Весела Ивчева, нотариус:
Направете справка в службата по вписвания
Г-жо Ивчева, какви са най-често срещаните проблеми от правен характер, с които може да се сблъска човек при покупка на имот?
- Още преди да се пристъпи към предварителния договор, брокерът на недвижими имоти трябва да направи справка в службата по вписвания към районния съд на документите на първия до последния собственик на имота. Много трябва да се внимава и когато имотът е прехвърлен многократно в рамките на една година. Случва се при такива ситуации да има тежест към съответния имот (исков спор, дело, вписана искова молба, ипотека, възбрани от съдия-изпълнител по неплатени задължения към държавата и др.) и тя да не “излиза” върху документите на последния собственик. Това означава, че ако един човек е купил жилище с някаква тежест, и след това го е продал и сега трети човек иска да го купи, справката само върху последния собственик ще покаже, че върху имота няма никаква тежест. Това, разбира се, крие много сериозни опасности с неприятни последици за купувачите.
Има ситуации, в които първоначалният собственик е придобил имота на базата на издръжка на хора или гледане на деца, и не е изпълнил задълженията си в момента на продажбата. Тогава купувачът може да бъде излъган, защото ще придобие жилището с тежест.
Когато съществува имотен спор или заведено дело, висящо от години, и през това време имотът се е продал три пъти, има голяма вероятност този, който иска да го купи да си “хвърли парите на вятъра”. Защото ако делото бъде спечелено от ищеца, тогава последният, купил имота, ще отпадне като купувач, независимо, че е бил добросъвестен, само защото е имало такава искова молба.
В случая се оказва, че интересите на клиента не са защитени, защото или не е попаднал на опитен брокер, не се обърнал към нотариус, или не е наел адвокатска защита.
При тази ситуация той има право само да си поиска сумата, определена като продажна цена по нотариалния акт, т.е. данъчната оценка. Тя обаче не е кой знае колко голяма, защото оценката е направена така, че гражданите да могат да плащат по-малки данъци и такси.
Често срещан проблем е, когато при покупка на нов имот нотариусът е пропуснал някой от съсобствениците му.
Затова е добре в този случай да се разгледат внимателно документите по суперфикцията, т.е. назад във времето, и да се обърне внимание на предоставеното право на строеж, по силата на което строителят е построил сградата. Понякога има хитри капани – общинските органи издават непълни документи, които често изключват някои от наследниците и това определено е пропуск. Затова трябва да се направи преглед на документацията месеци назад и да се разчита на юридическа защита.

По какъв начин биха могли да се предотвратят тези неприятни последствия?
- Когато брокерът на недвижими имоти е истински специалист и си свърши добре работата, като защити интересите на клиента. Затова мисля, че дейността на брокерите трябва да бъде лицензирана и те да преминават през курс на обучение, който за завърши с изпит. За нея са необходими специални знания, както по отношение на вещното право, така и основни познания по правилниците и наредбите, свързани със строителството, по Закона за устройство на територията и съпътстващите го наредби. Факт е, например, че част от магазините се продават, без да са узаконени. Това също крие огромни рискове, защото по нотариален акт, т. нар. магазин, чиято цена е поне една трета по-скъпа, се води като апартамент или ателие и от тук произлизат различни рискове. Практиката ми показва, че за такива случаи се изискват специални знания, следователно е необходимо брокерите да преминат през специализиран курс.