Новини за недвижими имоти

Покупката на магазин е по-изгодна от взимането му под наем

- Придобивате дълготраен актив, чиято стойност е относително постоянна и, дори с по-малки темпове, в този момент нараства.
- Можете да управлявате бизнеса си в собствено помещение и ще избегнете плащането на наеми.
- При прекратяване на дейността може да отдадете имота под наем или да го продадете и той отново ще бъде източник на приходи.

На първо място при вземане на инвестиционно решение за покупка на търговски или промишлен имот е важно доброто познаване на бизнеса, т.е. реалната оценка на състоянието му: с какви оборотни средства разполага, какви са месечните печалби, колко са оставащите свободни средства, кои и какви клиенти обхваща, и какви са плановете за бъдещото му развитие. Трябва да прецените и какъв тип имот е необходим: офис, търговско или производствено помещение или земя за строителство. Задължителен е и анализ на потенциалните клиенти и определяне в коя част на града е максималният му клиентопоток. Не на последно място трябва да се прецени какъв трябва да е достъпът до обекта, кои са близките пътни артерии, на какво отстояние са най-близките транспортни връзки и колко направления обслужват. Това гарантира правилния подбор на подходящия за вашата инвестиция обект.

Следващата стъпка е получаване на надеждна информация за предлаганите имоти в тази част на града - отговарят ли те на изискванията, и каква е продажната им цена. Съветваме ви да използвате информация от специализираните местни издания и от агенциите за недвижими имоти.

Много по-разумно е, дори и да разполагате със свободни средства, да ползвате дългосрочно финансиране за покупка на бизнес имот. Така придобивате собственост върху дълготраен актив като пренасочвате малка част от оборотния капитал и свободните средства. Те са много по-необходими, за да разширявате бизнеса си и да увеличавате неговата конкурентоспособност.

Вариантите при избор на форма на финансиране са най-общо два:

Бизнес ипотечно кредитиране - кредитополучателят става собственик на имота, но за обезпечение на вземането си финансовата институция учредява върху него законна или договорна ипотека. Независимо от вписването, собственикът е свободен да се разпорежда с имота (да продава, дарява, заменя), но в този случай трябва да е наясно, че ипотеката остава да тежи върху имота, независимо в чия собственост се намира той. Вгората възможност е лизингово финансиране - недвижимият имот, закупен по лизингова схема, става собственост на клиента едва след пълното изплащане на задължението към лизингодателя.

Подобно на САЩ и Европа използването на независими експерти за оценяване на недвижими имоти стана тенденция и на българския пазар. Експертните оценки на недвижими имоти се използват при вземане на инвестиционни решения, при покупко-продажба на имот, за получаване на кредит, определяне застрахователната стойност на дадена сграда, както и получаване на реалната стойност на собствените дълготрайни активи.

За целта оценителят трябва да изчисли справедливата пазарна стойност на имота, въз основа на която се определя и обезпечението при теглене на кредит. Обикновено закупуваният бизнес имот става обезпечение по отпускания кредит. Ако новият имот е специфичен - производствено помещение, бензиностанция - кредиторът може да изиска и ипотека на личното жилище.

За нас в “Кредитекс" ипотеката върху имота на кредитополучателя има само мотивационна роля до изплащане на кредита. Много по-важно е да се направи обективна оценка на възможностите на клиента да изплаща кредита, стабилност на доходите и перспективите пред бизнеса.

*Авторът е кредитен консултант в специализираното дружество за бизнес ипотечно кредитиране “Кредитекс" - Русе