Новини за недвижими имоти

Права и задължения на приобретателя на недвижими имоти при сключен от праводателя му договор за заем

Бизнес целите, при които се инвестира в недвижим имот са различни, но всичките те се свеждат до извличане на максимална облага от придобиването на имота. Ето защо детайлна грижа следва да бъде положена още преди сключване на съответната придобивна сделка, която най-често се изчерпва с извършване на проверка за съществуващи тежести върху имота в съответната служба по вписванията по местонахождението му. Някои от тежестите, които могат да съществуват по отношение на имота, са ипотека, учредено право на ползване, договор за наем, който може да бъде вписан в службата по вписванията и на тази база да поражда последиците, предвидени в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

Разпоредбата на чл. 237 ЗЗД предвижда три отделни случая, при които новият собственик - правоприемник, е обвързан от вече действащ договор за наем, сключен между наемателя и предишния собственик.

В първата хипотеза, когато договорът е вписан в службата по вписванията, той остава в сила за правоприемника и клаузите му са противопоставими на новия собственик, като в този случай следва да се знае, че чл. 112, б. "е" от Закона за собствеността предвижда вписване на договорите за наем за срок по-дълъг от една година. Втората хипотеза разглежда случая, когато договорът не е вписан, но има достоверна дата, като под достоверна дата се разбира такава, от която със сигурност може да се приеме, че договорът е бил сключен. В този случай договорът за наем е задължителен за приобретателя на имота за срока на действие на наемния договор, но не по-късно от една година от прехвърлянето. Последната, третата хипотеза е когато наемателят се намира във владение на имота, но договорът не е вписан и няма достоверна дата, в който случай договорът запазва действието си като договор без определен срок и може да се прекрати от новия собственик с едномесечно писмено предизвестие.

Разликите в хипотезите на чл. 237 се отнасят до времетраенето на задължителната сила на договора за наем в случаите на: вписан договор за наем; на невписан, но с достоверна дата договор за наем; както и в случай, различен от гореизброените - договор за наем, който нито е вписан, нито е с достоверна дата. Сходството във всичките тези хипотези, които се очертават вследствие на прехвърляне на имот, върху който има облигационна тежест (наемно правоотношение), е задължителната сила на договора за наем спрямо новия приобретател на имота, т.е. правата и задълженията по сключения договор за наем по силата на цитираната законова разпоредба от момента на извършване на прехвърлянето (покупко-продажба, дарение и др.) на имота преминават върху приобретателя.

Не всички облигационни права и задължения обаче, произлизащи от договора за наем, преминават върху приобретателя на имота, а само тези, които формират същността на договора за наем, като например задължение на наемодателя да търпи наемателя за срока на наемния договор, задължение на наемателя да плаща наемната цена на приобретателя на имота и др., произлизащи от разпоредбите на закона, уреждащ наемното правоотношение.

Новият наемодател не може да претендира някои права, възникнали преди прехвърлянето, като да иска прекратяване на договора за наем на основания, възникнали преди прехвърлянето на собствеността върху имота, да иска заплащане на дължим и неплатен към момента на прехвърлянето наем и др. Респективно завареният наемател не може да иска от новия собственик заплащане на равностойността на подобрения, извършени от него преди прехвърлянето на имота. Следователно за прехвърлянето на други облигационни отношения е необходима друга сделка като заместване, встъпване в дълг, цесия и др. Тези разнообразни аспекти на уреждане на завареното наемно правоотношение произлизат от правилото, установено в чл. 21, ал. 1 ЗЗД, че договорът поражда действие между страните, а спрямо трети лица - само в предвидените от закона случаи, каквито са тези по чл. 237 ЗЗД.

Видно от разпоредбата на чл. 237 ЗЗД достатъчно е да са налице елементите прехвърляне на имот и наличие на наемно правоотношение с предмет същия имот, за да възникнат законово уредените правни последици без значение вида на правоприемство, което може да бъде частно - правна сделка, или универсално - чрез наследяване. За да се приложи същата, е достатъчно да се установи наличие на валидно сключен договор за наем, валидно прехвърляне на наетия имот и съответните други елементи от фактическия състав на чл. 237 ЗЗД, които са алтернативни - извършено валидно вписване на договора за наем, наличие на достоверна дата на договора за наем, договор за наем, който не е вписан и няма достоверна дата.