Новини за недвижими имоти

Предстои свръхпредлагане на офисплощи

Очакванията са цените да се стабилизират на нива от около 10-12 ЕUR на кв. м. Една от основните причини за понижаването на наемните цени е, че предлагането продължава да нараства с много по-бързи темпове от търсенето на подобни имоти под наем. Въпреки продължаващото строителство липсва предлагане на офиси в модерни сгради в центъра на София което да отговаря на търсенето. Сградите с централно местоположение, които предлагат офисплощи, са почти запълнени с изключение на тези, които искат наем над 15 EUR на кв. м. Цените на наемите в пригодените за офиси апартаменти е два, три пъти по-ниска от тези на площите в бизнессградите. Основен проблем пред развитието на пазара на наеми на офисплощи е, че българските фирми не са клиенти на тези сгради. Засега пазарът на наеми на офисплощи разчита преди всичко на клиенти, които са чуждестранни компании или представителства на международни дружества и институции.

За 2004 г. прогнозираме свръхпредлагане и понижаване на цените на наемите на нива 8-10 EUR за кв. м и 16-20 EUR на кв. м за луксозните, намиращи се на най-атрактивните места в столицата. Това е продиктувано от завършване на строящите се офиссгради, които ще са готови към края на годината.

Десет пъти се е увеличило предлагането на офисплощи в столицата за последните пет години. Най-много се е увеличило предлагането на първокласните офиспространства, като приблизително 112 хил кв. м е общата им разгърната застроена площ към края на 2003 г. Към края на миналата година София разполага с около 550 хил. кв. м офисплощи, като повече от половината са нови и са съобразени в различна степен с международните стандарти. В различни фази на строеж и проектиране са още около 170 хил. кв. м, които трябва да бъдат готови до края на годината. За сравнение със столиците на страните от Централна Европа - пазарът на офисплощи в Прага през 2003 г. се е увеличил с 60 хил. кв. м, във Варшава е достигнал 1.8 млн. кв. м, а в Будапеща - 1.3 млн. кв. м. За офиси от клас А се смятат сградите, изцяло предназначени за офиси. Те разполагат с централна климатизация, компютърно структурно окабеляване, 24-часова професионална охрана и поддръжка на общите части на сградата, оптичен кабел, ISDN връзки и собствен паркинг. Наемите за такъв тип офиси варират в зависимост от местоположението, като за центъра на София са между 13 и 18 EUR на кв. м. В някои от най-новите централни офиссгради може да се постигне и по-висока цена - например в Соравия център на бул. Цар Освободител цените са между 22-26 EUR за кв. м. Наемите на офисплощи клас А в широкия център и на главните артерии варират между 8 и 14 EUR за кв. м. Нивата на наемите в офиссградите от клас В се движат между 5 и 8 EUR на кв. м в зависимост от местонахождението и удобствата, които предлагат. Тези сгради са изцяло пригодени за офиснужди. Те не предлагат централна климатизация, невинаги имат самостоятелен паркинг и нямат 24-часова охрана. Характерно за пазара е и реновирането на стари административни сгради с цел да отговарят на изискванията на клас В. Наемите в такива сгради се предлагат на нива 4 до 8 EUR на кв. м според изпълнението, местоположението на сградата и не на последно място възможностите за обособен паркинг. Широкоразпространена практика основно сред българските фирми е да наемат или приспособяват жилищни площи за офисцели. Това са офисите от клас С, помещаващи се в сгради със смесено предназначение. Тук цените се движат в рамките на 3 до 6 EUR наем за кв. м. Основният проблем за наемателите в случая е промяната от жилищен към офисстатут съгласно Закона за устройство на територията. Въпреки намаляването на цените на наемите българските компании все още не могат да си позволят да се преместят от жилищните сгради. Според нас тази ситуация би могло да се промени тогава, когато наемните цени на жилищата се покачат и разликата между наемите на офисплощи и жилищни площи се свие. Основни наематели в офиссградите са финансовите институции, фармацевтичните компании, IT фирмите, посолствата и представителствата на мултинационалните компании.

Административните сгради, които отговарят на всички международни стандарти, в столицата са дванадесет. Към края на 2003 г. заетостта на офисплощите от клас А е 75%, а за клас В и С в зависимост от местоположението е 83 и 88%. Наемите запазват ценовите си параметри и в Пловдив

През последните една-две години отдаването на имоти под наем - жилищни, промишлени и офисплощи, се е увеличило, твърдят анализатори на пазара. Тази тенденция доказва развитието на един от начините за вкарване на допълнителни средства в бюджета на българина. Според брокери от региона за това принос имат чуждите фирми и инвестициите на нашия пазар. Въпреки всичко пазарът на имоти в района се отличава с една особеност - докато цените на имотите за продажба стигнаха пиковата си точка, цените на наемите запазват в относителни граници старите си стойности. Тази ирационалност не е в наша полза, защото така се удължава срокът за откупуване на инвестираните средства в недвижими имоти. Въпреки това обаче наемният пазар също живее динамичен живот.

В Пловдив вече има няколко луксозни бизнесцентъра, съответстващи на европейските стандарти. Цената на наема на кв. м офисплощ в тези сгради е около 8-10 EUR. Регистрирана е активност от страна на чуждестранни инвеститори, представители на италиански и гръцки компании, които или купуват собствена площ, или я наемат. Все още доста бизнесмени предпочитат да наемат апартаменти. Тук цените варират от 4 до 6 EUR на кв. м, тъй като повечето от тях са в централните градски части. Според специалисти прогнозите за 2004 г. са, че наемите на офиси в големите градове постепенно ще намаляват. Причината за това е в нарастване на тяхното предлагане пред все по-малкото търсене. Между 16 и 20 EUR на квадрат са наемите на магазинните площи. Тези цени са два пъти по-високи от тези на офисплощите заради търговската дейност, която се извършва в тях. Изключения правят високите наеми на магазините по главната търговска улица и около идеалния център, където понякога достигат от 1000 до 3000 EUR на месец.