Новини за недвижими имоти

Развитието на пазара на офис площи и търговски центрове в София

Фокусът на фирмите, търсещи офиси под наем, продължава да се измества от офисните площи в жилищни сгради към модерни и ергономични офиси в новопостроените офис сгради. Предимствата на последните са наличието на паркоместа, оформянето на помещенията тип open space, което позволява лесното им разпределение според нуждите на наемателя, качеството на използваните при строителството материали, различните удобства (централна климатизация, видеонаблюдение, завършено окабеляване, ISDN връзки, контрол на достъпа), луксозни общи части и по-високия стил и престиж.

Друг основен фактор, който стимулира наемателите да предпочитат площите в офис сгради пред тези в жилищните, въпреки по-високите им наемни цени, е липсата на смесване на ползватели на сградата за жилищни и офисни нужди, което по принцип води да значителни неудобства.

На пазара на офисни площи в момента наблюдаваме изчерпване на качествените офиси в центъра на София, което принуждава компаниите наематели да търсят заместващи решения в офисни сгради по протежение на големите столични булеварди и в районите с добри комуникации и бърз достъп до центъра на града. Наемните цени достигнаха 13.5 евро/кв.м. месечно за офисни площи клас А и 10 евро/кв.м месечно за офисни площи клас B, докато офисна площ в жилищна сграда в центъра на града може да се наеме от порядъка на 5-7 евро/кв.м. месечно.

Сред по-значимите проекти, развиващи се в момента на пазара, са “Europark” на Соравия България - офисна сграда клас А, разполагаща с 8000 кв.м наемна площ, по-голямата част от която вече е отдадена под наем, "Порше център" на бул. "Брюксел" в района на летище София, както и "Технопарк София", находящ се в столичния квартал “Дружба” 2, където проектът предвижда изграждането на общо 4 сгради, пускът на първата от която се очаква да се осъществи до месец, като офис площите в нея са 100 % отдадени под наем.

В процес на изграждане са и две нови офис сгради с обща площ от 14 хил. кв.м., чието завършване се предвижда да се осъществи през есента на 2006 г., те са част от “Бизнес парк София” - най-мащабния до момента проект на територията на столицата включващ 19 построени сгради с обща разгъната застроена площ от 140 000 кв.м., 11 сгради в процес на изграждане и 4 планирани сгради.

Нарастващото търсене на качествени и модерни офис площи, наред със засилващото се навлизане на чуждестранни компании в страната, ще доведе и до нови инвестиции в офисни сгради, които поради сравнително изчерпаните парцели за строителство в центъра на София ще бъдат изнесени по големите столични булеварди, като особено перспективен в това отношение е бул. “Цариградско шосе”.

Друг аспект, който очакваме да получи допълнително бъдещо развитие, е този на инвестиционните сделки с офис сгради и търговски центрове. Според нас много от сега съществуващите обекти ще сменят своите собственици и ще преминат под управлението на чуждестранни и местни инвестиционни фондове. По този начин ще бъдат усвоени значителните капитали, набрани от подобни институции, предназначени за целево инвестиране на пазара на недвижими имоти в България.

На пазара на търговски центрове в София към настоящия момент се развиват три основни проекта за търговски комплекси тип “Мол”. Първият от тях, Mall of Sofia, е разположен на ъгъла на бул. "Ал. Стамболийски" и ул. "Опълченска" и има обща разгъната застроена площ от 70 000 м², от които 35 хил. кв.м са търговска и развлекателна част.

Търговският център ще включва и подземен паркинг със 700 паркоместа. Инвеститори в комплекса са Cinema City International, Aviv Construction and Public Works, Quinlan Private и General Electric. Комплексът разполага със 130 магазина, кафенета и ресторанти, всички от които вече са отдадени под наем.

Sofia City Center е вторият подобен проект, но се очаква пръв да отвори своите врати за посетители. Комплексът е с разгъната застроена площ от 44 000 кв.м, от които 22 000 кв.м са търговски обекти, и се намира на входа на Южния парк - ъгъла на бул. “Черни връх” и ул. “Арсеналски”. Инвеститор в проекта беше фирма “Стройтаун”, но преди броени дни от инвестиционния фонд Equest Balkan Properties обявиха покупката на центъра за сумата от 94 млн. евро.

До края на годината се очаква да бъде отворен и трети търговски център в столицата, в кв. "Гео Милев". "Sky City" ще бъде с площ от 26 хил. кв.м и е инвестиция на “Фантастико”. От фирмата също съобщават за голям процент заетост на площите и стабилен интерес.

Към тези проекти в процес на изграждане, разбира се, трябва да прибавим и столичния ЦУМ. Комплексът, който през 2005 г. също смени своя собственик, се радва на добра заетост на търговските площи и стабилна посещаемост.

Очакванията на екипа на “Лега консултинг” за пазара на офис площи и търговски комплекси в София са за бъдещо продължаване на развитието на нови проекти от въпросните сегменти, като вече има информация за подготовката на такива. Особено привлекателни ще бъдат мултифункционалните търговски центрове, съчетаващи в себе си търговски и развлекателни площи.

Стартирането на първите подобни проекти ще бъде своеобразен лакмус за перспективите пред тази част от пазара и от техния евентуален успех ще се повлияе бъдещото развитие на подобни комплекси. Очакваме да започне развитието и на търговски комплекси изнесени извън рамките на града - т.нар. Shopping Cities. Наред с тях развитие ще получат и по-малки инвестиционни проекти, ситуирани в столичните квартали, които ще обслужват локални нужди.