Новини за недвижими имоти

Рисковете при безрисковата инвестиция в имоти

То ще има отрезвяващо действие върху хората, решили да се впуснат в подобно начинание, подмамени от възможността за бърза печалба от строителство. Причината за подобно очакване е, че в момента на пиково търсене на жилища много хора без опит в строителния бранш съзряха математическата изгода в покупката на терени за жилищно строителство и, примамени от очакванията за бърза печалба, се впуснаха да реализират такива проекти. „Така на пазара се появиха т.нар. млади предприемачи, които са два типа - фирми със сериозен паричен ресурс и физически лица без никакъв опит“, казва Наско Атанасов, управител на „Имоти груп България“. Неговото мнение е, че ако при първите съществува гаранция, че ще построят планираните обекти, то при вторите е налице сериозен риск да не довършат сградите, които са започнали. Според брокери този тип предприемачи са пропуснали да видят скритите разходи при строителството - за прокарване на инфраструктурата и комуникациите към обекта, за проектирането, както и най-голямото перо „непредвидени“. „В даден момент именно тази графа „непредвидени“ така се отваря, че поглъща огромен ресурс и като резултат започва забавяне на етапите от организацията на процеса“, обяснява Юлиян Трайков, от агенция „Явлена“. Ако сградата се строи със заемни средства, при подобно развитие на нещата неминуемо се стига до забавяне и на погасяването на кредита. Според брокерите друг недостатък на плановете на тези предприемачи, който може да се окаже пагубен за тях, е, че в повечето случаи е пренебрегнат един много важен фактор, а именно, че въпреки завишеното търсене на жилища купувачите не се впускат лекомислено да купуват имоти „на зелено“. Клиентите, които са се решили на подобна стъпка, искат да видят, че фирмата, от която купуват, е стабилна, че има вече реализирани обекти. И така, въпреки че в момента има дефицит на предлагане на готови жилища с определени параметри и на практика купувачите са принудени да избират имоти в строеж, малко са хората, които биха инвестирали средства при недоказан предприемач. Така се стига до дестабилизация на финансовия план на новопрохождащите дребни предприемачи и съответно до задънена улица за реализацията на проектите. Според брокерите обаче, дори и да се стигне до фалит на такива предприемачи, в сегашната ситуация на пазара това няма да се отрази пряко върху него, а негативите ще са за сметка на т.нар. предприемач. Тези проекти няма да останат и недовършени, тъй като поради дефицит на свободни места за нови сгради големите строителни компании ще ги изкупят и завършат. Някои от дребните нови предприемачи вече се сблъскват с описаните проблеми и за да избегнат фалит, сами търсят подкрепата на докзаните строителни фирми. По-притеснителна тенденция обаче е, че се появяват индикации за предстоящи Фалити на крайните инвеститори - основно на тези хора, които са взели кредити, разчитайки единствено на месечните си доходи, за да ги обслужват. „Това е рисковата категория, а за съжаление процентът на такива кредитополучатели не е малък“, казва Трайков. Според него е възможно да се стигне до увеличение на необслужваните кредити, което ще дойде като пряк резултат от бавния ръст на доходите на населението, поскъпването на стоки и услуги. „Ако в рамките на следващите няколко месеца не заработи кредитният регистър, лавинообразно ще нарасне броят на хората, които не могат да обслужват кредитите си, а това може да доведе и до цялостен спад на пазара на имоти“, е мнението на Атанасов. Причина за предстоящи фалити на домакинствата, взели кредит, могат да станат и изоставащите нива на наемите, и трудната реализация на имотите на наемния пазар. Това ще се отрази на тази част от кредитополучателите, които са разчитали, че с месечния наем от имота ще могат да погасяват задълженията си. В момента на пазара като предлагане за продажба излизат основно ипотекирани преди две-три години бизнес имоти - офиси, търговски площи или цели сгради. Броят на продаваните жилища, купени с кредит, не е голям. Тези имоти се реализират на пазарен принцип. Повечето банки дават възможност на собствениците в определен срок да продадат имота, като при успех на тази продажба, освен че банката получава парите си, и собственикът има шанс да минимизира загубите си. Ако в определен срок имотът не се продаде на свободния пазар, той отива на търг. Положителното, може би, в една иначе талкова мрачна прогноза - фалит на домакинствата, е, че ако 8 или 10% от отпуснатите кредити се окажат лоши и тези имоти излязат за свободна продажба, те ще изиграят роля на естествен регулатор, който ще успокои търсенето и ще нормализира пазара. Цените на имотите обаче е малко вероятно да се понижат, но по-нататъшното поскъпване ще бъде овладяно. Според брокери едно подобно нещо ще изиграе ролята на спирачка на безумието, което започна през миналата година и макар и в по-умерени размери продължава и сега. „В момента ситуацията на пазара наподобява лов на риба в мътна вода - продаваш имот, защото не знаеш какво ще се случи, купуваш имот пак поради тази причина. Но когато водата се избистри, това ще престане“, обяснява Трайков.

Бисера Станева