Новини за недвижими имоти

Счетоводно третиране на инвестиционните имоти

Инвестиционните имоти, за разлика от останалите имоти, имат способността относително самостоятелно или независимо да генерират стопански изгоди на своя собственик. Останалите имоти (земи и/или сгради) нямат самостоятелно значение в хода обичайната дейност на предприятието и се използват за стопански и/или административни цели.

Оценяване:

При първоначално придобиване (оценяване) инвестиционните имоти се оценяват по условията на НСС 16 Дълготрайни материални активи. При покупка първоначалната оценка на един инвестиционен имот включва покупната цена и всички преки разходи, които директно могат да се отнесат към сделката.

Цената на придобиване на вътрешно създаден инвестиционен имот (сграда) включва натрупаните разходи до датата на приключване на строителството.

След първоначалното оценяване НСС 40 предвижда инвестиционните имоти да се оценяват съгласно:

а) модела на справедливата стойност, или

б) модела на цената на придобиване.

Необходимо е да отбележим, че никой от представените модели не се сочи за препоръчителен или алтернативен. Съгласно модела на справедливата стойност всички инвестиционни имоти се оценяват по справедлива (пазарна) стойност. Това, което отличава този модел от оценяването по справедлива стойност според алтернативния подход на НСС 16 Дълготрайни материални активи е, че всички разлики във връзка с установяването на справедливата стойност се отчитат като текущи приходи или разходи. Забранено е създаването на преоценъчни резерви. Втората особеност на този модел е свързана с това, че на инвестиционните имоти не се начислява амортизация, тъй като те се считат за дългосрочна инвестиция.

Моделът на цената на придобиване съвпада с препоръчителния подход, предвиден в НСС 16. Според него инвестиционните имоти се оценяват по историческа цена, намалена с натрупаната амортизация и загубите от обезценка.

Когато първоначално справедливата стойност на инвестиционните имоти не може да се оцени надеждно, НСС 40 препоръчва предприятието да използва модела на цената на придобиване. В случаите, когато един имот веднъж вече е оценен по справедлива стойност, предприятието трябва да продължи да го отчита съгласно този модел до неговото отписване дори когато пазарът на подобни имоти стане ограничен или определянето на пазарната цена не е достатъчно надеждно.

Кой от моделите на счетоводно отчитане ще избере предприятието е въпрос от компетенцията на самото предприятие.

Необходимо е всички инвестиционни имоти да се оценяват към датата на баланса в съответствие с възприетата счетоводна политика (модели на отчитане).

В стандарта са предвидени специални правила при прехвърляне на инвестиционни имоти в имоти, използвани в дейността и обратно.

Сравнителна таблица на по-важните различия между модела на "справедливата стойност" и модела на "цена на придобиване".

Различия между двата модела по отношение на: Модел на "справедливата стойност" Модел на "цена на придобиване"

1. Балансова стойност Справедлива (пазарна) стойност Цена на придобиване

(-) амортизацията

(-) обезценките

2. Амортизация Не се начислява амортизация Начислява се амортизация

3. Обезценка на активи Разрешава се във връзка с подържане на справедлива стойност на имота Имотът се подлага на тест за обезценка съгласно МСС 36 "Обезценка на активи"

4. Последващо увеличение на цената на актива (след предходна обезценка) Разрешава се Разрешава се до размера на предходни обезценки

5. Отчитане на промяната в оценките по т.3 и т.4 Директно като разход или приход Като разход или приход, като приходът не може да надвишава разхода от предходни обезценки

6. Възникване на преоценъчен резерв Не може да възникне след първоначално признаване на инвестиционен имот Не се разрешава

7. Преоценъчен резерв при прехвърляне от ДМА, отчитан по преоценена стойност съгласно НСС 16 в инвестиционен имот Може да възникне НСС 40 и МСС 40 не третират такъв случай

Представяне на информацията, свързана с инвестиционните имоти във финансовите отчети:

1. В счетоводния баланс

Независимо кой от моделите на отчитане е избрало предприятието, инвестиционните имоти се посочват в групата на дългосрочните инвестиции в актива на баланса.

2.В отчета за приходите и разходите

Като разходи в ОПР се включват разходите за обезценка и разходите за амортизация (когато става въпрос за сгради и при използване на модела на цена на придобиване), а като приходи - съответните приходи от преоценка (положителна) на инвестиционните имоти.