Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Силвия Георгиева: България е сред водещите страни по брой и качество на PropTech решенията в Европа

В България има 380 функциониращи PropTech решения (внедряване на технологии в сектора на недвижимите имоти) с български произход, като само през 2024 г. са се появили 33 допълнителни решения. България е сред водещите страни по брой и качество на PropTech решенията в Европа, тя е на първо място на Стария континент по брой решения на ниво град и сред водещите четири страни от гледна точка на технологични решения за индустриални имоти. Страната ни е силна и в технологичните решения в областта на енергийното представяне на сградите, ESG и управлението на водите по данни от доклада 2025 European PropTech Report: 37 Countries in Numbers, издаван от PropTech Bulgaria. Защо българските PropTech решения успяват да оцелеят във времето? Кои са най-обещаващите ниши на PropTech пазара у нас? Как се развива секторът в Европа? И какво да очакваме от конкурса Real Estate Awards, организиран от портала Imoti.net, в категория PropTech? Вижте в разговора със Силвия Георгиева, основател на PropTech Bulgaria - националния проптех хъб в страната ни, който я представлява в най-големите международни проптех организации. 

- Кои страни се представиха най-силно в PropTech сектора в Европа през 2024 г. и кои PropTech направления претърпяха най-силно развитие през миналата година? Какво показват данните от доклада 2025 European PropTech Report: 37 Countries in Numbers, който PropTech Bulgaria издава за четвърти път?

Интересното е, че в PropTech в Европа наблюдаваме явление близко до принципа на Парето, според който 20% от едно множество генерират 80% от крайния резултат. Отговаряйки на подобен логически принцип, само осем европейски държави от всички 37, които имат поне едно PropTech решение, генерират повече от 2/3 от всички PropTech решения с европейски произход.

Тези осем държави представляват 21% от 37 държави, а създават близо 68% от всички PropTech решения в Европа. Това според броя PropTech решения са Великобритания, Германия, Испания, Франция, България, Швейцария, Нидерландия и Италия.

Относно направленията в PropTech, които преживяха най-бързо развитие през 2024 г., наблюдаваме няколко стабилни тенденции, основаващи се на паневропейския PropTech доклад, който издаваме за четвърта поредна година. Тази година засякохме кои промени през четирите години остават стабилни във времето.

Първата тенденция е, че относителният дял на PropTech решенията, които обслужват процеса на покупко-продажба или наемане на имоти, намалява стабилно. За четири години относителният им дял се е свил с близо 4%. С много по-малък ефект – с 1%, се е свил и относителният дял на PropTech решенията за управление на сгради и имоти.

Свиването на тези направления означава, че другите направления отбелязват ръст. Така например относителният дял на PropTech решенията за строителната индустрия е нараснал с 2,5% за четирите години, а относителният дял на Live & Work направлението в PropTech, в което са Energy Tech, ESG PropTech, се е покачил с 3%.

Това е и втората тенденция, която виждаме: има изключително увеличение на технологични решения, които предоставят услуги, пряко свързани с изискванията на таксономията на ЕС, Директивата за отчитане на корпоративната устойчивост (CSRD), Европейските стандарти за отчитане на устойчивостта (ESRS) и другите европейски законодателни актове, издадени и налагани покрай Зелената сделка.

Третата тенденция, която за първи път отчетохме в доклада ни за 2025 г., е появата на PropTech решения за един напълно нов вид недвижим актив – центровете за данни. Засега, разбира се, броят на такива технологични решения е малък.

- Къде е мястото на България в PropTech сектора в Европа? В кои проптех подсектори страната ни се представя най-добре и защо?

От 2023 г. България заема пето място в PropTech сред 37 европейски държави по количествения параметър „брой PropTech решения, генерирани от държавата, които са функциониращи през дадената година“. Това е изключително предвид наличието на външно финансиране във всички останали западноевропейски държави и пълната липса на такова финансиране за PropTech в България.

Но още от самото начало, от 2021 г., според доклада ни, издаден през март 2022 г., България попада в категорията държави, които са „Средно към високо развити в PropTech”. Тази категория освен България включва Испания, Франция, Швейцария и Нидерландия. Има само една категория, която е по-високо стъпало, и в нея са само Великобритания и Германия.

При това категоризиране говорим вече за качествени параметри като технологични решения за урбанизирани населени места (ниво град), индустриални недвижими имоти, търговски паркове и молове. Тези видове PropTech решения са много редки и по тази причина наличието им в дадена държава е доказателство за напредналото ѝ развитие в PropTech.

Например, България е с най-много PropTech решения на ниво „град“ в Европа. По отношение на PropTech за индустриални имоти страната ни е една от само четирите държави, генериращи почти всички такива решения в Европа. Другите са Германия, Полша и Австрия. Държави, в които има индустриално производство, разполагат и с такива технологични решения.

България също е на второ място след Германия по брой Energy Tech решения. Това са технологични решения, които улесняват управлението на енергия, както вътре в сградите, така и преноса на електроенергия по електропреносната мрежа, обмена на електроенергия между сгради – енергийни общности, та дори и решения на най-големия проблем с центровете за данни, свързан с високото потребление на енергия. Идентифицирали сме 24 различни бизнес модела в Energy Tech.

България е с най-много PropTech решения за управление на водите, следвана от Великобритания, Нидерландия и Финландия. Страната ни е на четвърто място при ESG PropTech решенията. Пред нас са Германия, Великобритания и Дания.

Причините защо България се представя най-добре в тези сектори не са еднозначни. Към момента знаем със сигурност, че първо, в България няма спекулативно учредяване на PropTech решения с цел усвояване на фондове, което води до висок процент фалити, след като фондовете се изчерпат. Това е голям проблем в държави с изобилно външно финансиране. Ние не сме такава държава.

Решенията, които се създават в България, са в значително по-добро здраве, тъй като вместо да разчитат на външно финансиране, търсят реални клиенти. Наблюдаваме много западноевропейски технологични решения, които са специализирани в това да намират външно финансиране и не се интересуват дали имат достатъчно на брой и достатъчно добри реални клиенти.

Второ, тъй като нашите PropTech решения са с реални клиенти, те оцеляват. Делът на фалиращите PropTech решения в Швейцария например е ужасяващ. За 2023 г. отчетохме дял от 9,7% на фалирали швейцарски PropTech само за една календарна година. Колегите ни от Испания споделиха с нас за 170 фалирали испански PropTech компании само за 2024 г.

- Колко PropTech решения с български произход се появиха през миналата година и в кои направления са ориентирани те?

Към момента сме идентифицирали 380 функциониращи PropTech решения с български произход, т.е. това число не включва фалиралите през годините. Непрекъснато откриваме нови.

За целта, за да идентифицираме новите PropTech решения в Европа и България, преглеждаме ежегодно над 100 източника на информация. Така допълваме базата ни данни, която е най-голямата в света с PropTech решения с европейски произход. Въз основа тази база генерираме анализите в 2025 European PropTech Report: 37 Countries in Numbers.

В момента работим върху PropTech доклада за България и Централна-Югоизточна Европа. Очакваме да го издадем през юни тази година.

През 2024 г. сме идентифицирали 33 допълнителни български PropTech решения. Те ще влязат в анализите от предстоящия доклад. Освен това само за първите три месеца на 2025 г. сме идентифицирали още 22 български PropTech решения. Техният брой ще расте непрекъснато до началото на 2026 г. и тези решения ще влязат в анализите ни за следващата календарна година.

Значителна част от новоучредените български PropTech решения са свързани с европейското законодателство, което вече споменах.

- Миналата година у нас са навлезли 18 чуждестранни PropTech решения. Бихте ли разказали за по-интересните от тях?

Чуждестранните PropTech решения, които са влезли на нашия пазар, са основно в две направления: Energy Tech и покупко-продажба или наемане на имоти. Това показва, че тези области имат много потенциал в България. Има все още много незапълнени ниши на нашия пазар, които се виждат по-лесно отвън, отколкото отвътре, т.е. свободните ниши веднага се забелязват от чуждите PropTech, докато българските не успяват да реагират толкова бързо в идентифицирането и завземането на тези части от пазара.

- Освен двете направления, които посочихте, има ли и други свободни ниши, къде виждате потенциал за развитие? 

Да, има и както вече споделих в отговора ми на предишния въпрос, именно по тази причина през 2023 и 2024 г. наблюдаваме наплив на чужди PropTech решения на нашия пазар.

Но преди да отговоря на въпроса ви, бих искала да обърна внимание на впечатляващото представяне на България, българските компании успяват въпреки някои неблагоприятни обстоятелства. Например Канада – държава, в която има милиардни инвестиции за външно финансиране в технологични решения, включително развиват целенасочено PropTech сектор, има същия диапазон на новосъздаващи се PropTech решения годишно като страната ни. Единствено през 2018 г. и 2020 г. тя отчита съответно 52 и 57 PropTech решения.

В Канада инвестициите в PropTech са много и постоянни и се наблюдава същото платовидно развитие на сектора, както в България. Но в България това се дължи на факта, че българските технологични компании създават наистина иновативни решения и работят с реални клиенти, при почти нулеви инвестиции външно финансиране в PropTech.

Както ясно се вижда от графиките, в Италия и Австрия броят на новосъздаващите се решения на годишна база е на пикове и спадове в пълна зависимост от наличието на външно финансиране.

Относно пазарните ниши в PropTech, които са относително незаети и същевременно са с голям потенциал за развитие, ще дам три примера. И трите са от вертикали на PropTech, в които България е изключително силна, но очевидно има свободни ниши.

Във вертикала „управление на водите“ нямаме наши решения за хидродинамични симулации. В подсектора на ESG PropTech нямаме достатъчно дигитални решения, които да касаят кръговостта на материалите. В строителния процес в България практиките за кръговост на материалите са норма, а не изключение, но би било много полезно да има дигитални решения, които да ги улесняват.

По отношение на Energy Tech нямаме български решения в една област, която е с изключително висок потенциал, а именно изчисляването на енергийното поведение на дадена сграда, още когато тя бива създавана, в процеса на проектирането ѝ, разглеждането на различни варианти на сградата предвид различната ѝ енергийна ефективност. Това са софтуери за проектантски екипи и е логично също да предвиждат energy infrastructure power lines, да се правят термални симулации, да се вижда откъде изтича енергията в проектирана или вече построена сграда, да се създава термален „плик/обвивка“ на сградата.

- Вие сте част от журито на конкурса Real Estate Awards, организиран от портала Imoti.net, който е част от Investor Media Group, в категория PropTech. Силна ли е конкуренцията тази година? Кои ще бъдат основните фактори, които ще натежат при избора ви на победител?

Конкурсът излъчва само една PropTech награда и винаги е много трудно да се прецени кое решение да бъде отличено с наградата. Затова включването на дадено PropTech решение сред тримата финалисти е признание само по себе си.

Параметрите, по които оценяваме PropTech решенията, са напълно обективни, измерими. Кандидатурите се дискутират в пълния състав на журито, което гарантира, че процесът е обективен, както и че всяко решение е погледнато и преценено от гледната точка на експерти от всички области в строителството и недвижимите имоти.

Тази година за първи път PropTech Bulgaria | CSEE PropTech също ще връчи своя награда, за да отличим български PropTech фирми, които са с впечатляващо представяне през годините. Причината е, че бизнесът в PropTech не е спринт, а маратон. Валидността на бизнес моделите в PropTech е с цикличност от 2-4 години, което означава, че всяка фирма трябва да въвежда иновации на всеки от 2 до 4 години. Това е страшен темп, на който много фирми не издържат и фалират. Затова трябва да отличаваме най-добрите си решения.