Новини за недвижими имоти

Скоро и в София ще се продават хотели

- Г-н Рагин, в агенциите за недвижими имоти се предлагат за продажба над 200 хотела. Каква е причината за огромния брой оферти?
- Аз отдавна предупреждавам, че това ще се случи. През последните 2-3 години развитието на туризма в България изпреварва цялостния ръст на икономиката и особено инфраструктурата. Държавата пречи, вместо да захранва туризма с построяването на подходяща инфраструктура. Хотелите се продават, защото инвестициите не могат да се върнат. И в края на сезона собствениците решават, че е по-далновидно да продадат сградите, вместо да им правят ремонт, за да ги подготвят за следващия сезон. Пазарът е пренаситен. А пък инфраструктурата за 15 години не мърда. Без магистрали и работеща икономика не може да има работещ туризъм.

- Природата в България е много красива. Природните дадености са част от туристическия бизнес, а той се оказва непечеливш. Защо?
- В сравнение с конкурентните ни държави - Гърция, Турция, Испания, на нас ни куца анимирането - осигуряване на забавления за свободното време на туристите. Ние не можем да си позволим да заведем гостите си до природните забележителности във вътрешността на страната заради лошите пътища, които правят пътуването некомфортно. От това страда цялостният туристически пакет, който предлагаме. На никой не му е приятно да се затвори в хотела си през цялата почивка. Половината от оплакванията, които получаваме, са за лошите условия на летищата в Бургас и Варна. Туристите се жалват от липса на добра климатизация и малко работещи гишета. Докато у нас работят 1-2 каси, в курорт като Майорка например те са 25. Не може по два часа да стоиш на летището и да няма кой да те обслужи, да се блъскаш там без климатик. Да отидеш на плажа и да няма място къде да си сложиш чадър. Нашите клиенти от Полша, Чехия, Унгария, Словакия казват така - ще дойдем, ако си направите пътищата. Ние сме конкурентни на Балканите като цена. Природата и храната ни са хубави. Проблемът при нас са пътищата. В противен случай догодина сривът с хотелите ще бъде още по-голям.

- Ще продължи ли тенденцията за разпродаване на хотели?
- Няма нищо страшно в това, че се продават хотели. Моята прогноза е, че скоро на пазара ще излязат и хотели в София. В момента в столицата се строят 50 нови обекти, за които едва ли ще има пазар. Причината отново е лошата инфраструктура. Южната част на околовръстния път е в ужасно състояние, а там са всички подстъпи към Витоша.

- Продаваем ли е хотел, който струва 25 милиона евро?
- Според мен цената е много висока, но това не означава, че е непродаваем. Ако сградата е на атрактивно място, с подходяща база и потенциалният инвеститор има план за развитието, може да се стигне до сделка. Но крайната цена се определя от купувача. Не бих се изненадал, ако част от по-големите хотели бъдат купени от граждани на Израел или Русия, които да предлагат туристически пакети на свои сънародници.

- Защо пазарът на хотели по Южното Черноморие е много по-активен от този по Северното?
- Районът около Бургас и Слънчев бряг е по-атрактивен за инвестиции заради изградената вече инфраструктура, извоюваното име и близостта до летище. По същата причина се строи и в района на Златни пясъци и Албена. Но курортът Златни пясъци притежава уникалното предимство, че е затворен от Стара планина и там съществува само първа линия. По-нататъшното строителство е невъзможно. А близостта на планината предоставя и прекрасен естествен декор.

- Има ли подобен бум за продажба на хотели и по зимните курорти?
- 70% от туризма е развит на морето. Но ние трябваше да насочим хората, които искат да инвестират, към нови дестинации. Имам предвид зимни курорти като Перелик, Сапарева баня, Паничище, Говедарци. Това са все свободни дестинации за инвестиции. Ние трябва
да насочваме капитала накъдето е изгодно да се вложат пари, а не да го пъдим навън. Има свободни ниши, които не са заети. Процедурите минават много бавно през административния апарат. Те си работят по модел от 1985 г. А виждате, че частната инициатива е нещо страшно - като вулкан. За 5 години в Слънчев бряг, Несебър, Обзор, Равда са инвестирани над 1 милиард евро. Пазарът е много динамичен.

- Според справка в сайтовете за недвижими имоти в Банско не се предлага нито един хотел. Каква е причината?
- Банско е целогодишен курорт. През зимата той е ски център, но легла се продават и през лятото. И ето го резултатът. И там имаме проблеми с инфраструктурата, но се работи в тази насока. Имам предвид канализация, електроснабдяване, телефони, интернет.

- Възвръщат ли се бързо инвестициите от построяването на един малък семеен хотел?
- По западните стандарти кредитите за хотели се дават за срок между 15 и 20 години. А тук ги дават за 5-7 години, което е много голям проблем. Не може за толкова кратко време да връщаш такава тежка инвестиция. И лихвите са големи. Ако влезем в ЕС, лихвите ще паднат на 4% и периодът на кредитиране ще е по-дълъг. Тогава няма да има проблеми с банките, защото, когато е по-дълъг периодът, кредитът се изплаща по-лесно. Лихвата в Чехия, Полша и Унгария падна на 4%, а при нас все още е два пъти по-висока.

- Каква трябва да е заетостта на един хотел, за да може да се върнат инвестициите?
- За градските заетостта трябва да е над 45-50%. Морските, понеже са сезонни, имат около 100 дни по-голяма заетост, а през май, септември и октомври спадат на 40-50%, според сезона.

- Нуждаят ли се хотелите от основен ремонт след всеки сезон?
- У нас 80-90% от хотелите са реновирани. Няма страна в света с такъв голям процент нова база. Тук сме номер едно. Нашите тризвездни хотели отговарят на четиризвездните в Европа. Ние вече нямаме хотел без климатик, сауна, фитнес. Всички тези екстри ги имат и тризвездните хотели. Повечето хотели по морето се боядисват всяка пролет. Правят се козметични текущи ремонти. Зависи от заетостта и амортизацията. Но това не представлява проблем.

- Големи ли са разходите по поддръжката на един хотел?
- Сега на мода излезе полагането на топло- и шумоизолационни материали, които снижават разходите. Използваме енергоспестяващи материали. Природният газ се налага вече в София. По морето лятно време хотелите не се отопляват. Борим се за газ в зимните курорти.

- Какви други проблеми имате освен лошата инфраструктура?
- Лошият имидж, който сами си правим за неща, които не трябва да излизат в публичното пространство. Германските партньори ни казват, че не могат да ни рекламират с позитивно послание, защото от България отпращаме само негативизъм. Той ни пречи да продаваме добре продукта си. Тези негативни послания рикушират обратно върху нас.

- Не загубихме ли германските туристи заради продължаващите строителни и ремонтни дейности по време на активния сезон?
- За това няма спор. Но по този път са минали и Гърция, Испания, Франция. Но следващата година това нещо няма да го има. В Слънчев бряг и Златни пясъци просто няма къде да се строи. Ние обявяваме април за екомесец. Ще правим паркове, градини, ще озеленяваме. Ще наложим всичко, което може да допринесе за зелен курорт и да вдигне имиджа на българския туризъм.

- Започнаха ли да се дефинират курортите според това към какъв туризъм се насочват? Например Албена се обособява през последните години като семеен и спортен център, Златни пясъци - като курорт, насочен към младите.
- Ние ще гледаме естествено да хванем цялата гама. Сега остава да направим такива курорти като Ривиерата, като Слънчев ден - за по-заможни гости. Около Камчия, Обзор, Бяла се строят вилни селища за по-богати туристи