Новини за недвижими имоти

Слънцето също залязва. Никога преди цените на имотите не са се увеличавали толкова бързо в толкова много страни

Според Австралийското статистическо бюро (Australian Bureau of Statistics), сердната цена на къщите е паднала с 1.2% за второто тримесечие, а цените в Сидни са паднали с цели 5.4%. Според други източници, намалението е дори по-голямо. Според Commonwealth Bank of Australia цените на къщите в национален аспект са паднали с 13% от началото на тази година. Въпреки това те все още са по-високи от тези прeди една година. Може би най-показателно е това, че докато миналата година Австралия оглавяваше класацията за цените на къщите на списание Economist, то сега тя се намира по средата й.

Нашето наблюдение на цените на къщите започна през 2002 и беше насочено главно към страните от OECD ( Organisation for Economic Co-operation and Development), но в доклада ни за последното тримесечие са добавени Китай, Хонг Конг, Сингапур и Южна Африка. В 11 от 20-те страни се наблудава увеличение на цените на къщите с повече от 10%. Хонг Конг е начело на класацията със среден ръст на цените от 28.7% за първата половина на годината, което е огромна промяна като се има предвид спада на цените със 17% за предходната година. Особено голямо покачване има в цените на апартаментите - 40% за последанта година. Въпреки това текущите цени са все още с 55% по-ниски от тези през 1997.

НА второ място е Южна Африка (ръст от 25.5%), следвана от Нова Зеландия (22.1%). И в двете страни се наблюдава постоянен растеж на цените през последните няколко години. Подобно е и положението в Китай. Най-голямо е увеличението в Шанхай - 21% за миналата година, за цялата територия на Китай, обаче растежа е по-нисък - 10.4%

Скок в Америка и Европа

Инфлацията на цените на къщите в Америка се увеличили с 9.4% до второто тримесечие, което е най-големия й скок от 70-те години насам. Въпреки, че увеличението в Америка е по-малко от това в Англия или Австралия, то все пак е най-голямото в историята й. От средата на 90-те цените реално са се качили повече от два пъти, като се вземе предвид и инфлацията спрямо тези през 70-те и 80-те.

В евро зоната се наблюдава растеж на цените на къщите във все повече страни. Франция, Италия и Белгия се присъединиха към Ирландия, Испания и Холандия където цените на къщите растат постоянно. Специално във Франция цените за последната година са нарастнали с 14.5%. Изключение прави Германия, където се наблюдава спад на цените, което обяснява и намаляването на парите похарчени за заупуване на къщи. Подобен спад се наблудава и при Япония и Сингапур.

Много хора са на мнение, че цените на къщите във Британия ще паднат в следващата година. Спред данни пъбликувани от представител на министър председателя има повишение на цените с 13.8% от началото на годината до Юли месец. За сравнение нарастването в края 2002 година е бил 25%. Според други проучвания вече се наблюдава намаляване на цените, което според търговските посредници може да е причинено от намаляването на интереса от страна на купувачите

Според изчисленията на The Economist в момента цените на къщите в Америка, Австралия, Британия, Франция, Ирландия, Холандия, Нова Зеландия и Испания са на рекордно високи нива, като се има пердвид нивото на приходите. До края на годината към тази група ще се присъедини и Италия. С други думи цените на къщите днес са надвишени повече отколкото при предишни пикове, което най-вероятно ще доведе до голям бъдещ спад. Ако добавим и Китай и Южна Африка, то тогава 2/3 от света който ние следим в това проучване се намира в един сапунен балон по отношение на цените на къщите и той може всеки момент да се спука.

Преди една година повечето от икономическтие наблюдатели във Британия и Австралия отричаха надвишаването на реалната цена на къщите, днес повечето от тях са на противоположното мнение.В Америка обаче,все още отричат за скока на цените на къщите,  но ако се съди по отношението цени/наеми на къщите,то показва ясно дали домовете ни са честно оценени.Това е един вид отношение цена/печалба за жилищата.Точно както една част от стойността на акции на компанията съответства на текущата обезценена стойност от бъдещите печалби,така цената на къщата трябва да отговаря на бъдещата печалба върху собствеността, или като доход от наеми, или като рента спестена от собственика/наемателя. Съотношението продажби/наеми на къщите в Америка е рекордно високо, 26% над средното за последните 25 години до 2000г. (виж табл.) За да се върне пазара към едно задоволително ниво, цените трябва да паднат;или ако рентите продължат да се покачват с тази си скорост, цените ще трябва да останат в застой поне още 8 години. 

Повечето американски наблюдатели,обаче,настояват че техния пазар на жилища е по-различен и не страда от британското или австралийското неоправдано богатство.Алан Греенспан, председател на Федералния Резерв, твърди че докато в Америка има места като Калифорния и Ню Йорк,които са идеални за жилища, то национален скок на цените е немислим, защото те се определят изцяло от местни фактори. Скорошно проучване на жилищния пазар в Америка от Ян Морис,икономист от HSBC, обаче показва че
цените на домовете ни са надценени в 20 щата или за над половината от населението на Америка. 

Друга заблуда е, че покачването на цените на жилищата е поради голямата имиграция и растеж на населението. Но наличността на жилища също се увеличава бързо.Процентът свободни жилища е сред най-високите от 1965 насам. Ако цените на къщите се покачват основно от растежа на населението,то и наемите трябва да скачат. Но в същност те са далеч назад.

Още един аргумент е, че за разлика от Англия и Австралия, повечето американски ипотеки са с фиксирани лихвени проценти, така че жилищния пазар е имунен на дефицит във валутната политика.Но британските и австралйиските пазари са затънали, не защото собствениците на жилища не могат да си плащат ипотеките, а основно защото бъдещите купувачи са изхвърлени от пазара поради високите цени. Същото може да се случи и в Америка.
 
Истина е, че цените на жилищата в Америка не са чак толкова повишени като в Великобритания и Австралия и така всеки срив ще е по-поносим.Но все пак, той може да навреди на икономиката. Последното проучване на Голдман Сакс показва че колебанията в цените на жилищата водят до по-големи промени в потребителските разходи в Америка отколкото в Англия.Още повече, Америка вече има по-ниски краткосрочни лихвени проценти и по-голям бюджетен дефицит от Австралия и Англия, така че ако жилищния пазар наистина претърпи срив,лицата определящи държавната политика ще са по-малко способни да предотвъртят една икономическа криза. 

Дори и съвсем малко запазване на равновесие в цените на жилищата може да доведе до рязко спадане на разходите на потребителите, както показват последните събития в Холандия. Степента на инфлация на цените на жилища в Холандия се е понижила с 20% през 2000г. до практически 0% през 2003.Това изглежда е най-благоприятното развитие на нещата;цените не паднаха. И все пак разходите на потребителите спаднаха с 1.2% миналата година, което е най-големия спад в която и да е развита страна в последното десетилетие,което хвърли икономиката в рецесия.

Въпреки че, цените на жилищата не паднаха,недоволството от държавното финансиране на други разходи от приходите от жилищата и породено от скока на цените, спадна след 2001г.Това премахна големите разходи. Откакто това недоволство имаше подобен ефект в Америка, а и в Англия и Австралия, икономистите и политиците би трябвало да се замислят и да обърнат внимание.