Новини за недвижими имоти

Ст.Пашова: В определени сегменти от офис пазара равновесието е постигнато

Г-жо Пашова, от известно време насам се говори за недостиг на качествени офис площи на пазара. Има ли потенциал за нови проекти и дори нови пазари, към които да се насочат наемателите?

Накратко да. Има потенциал за нови проекти, защото незаетите площи в топ сградите стабилно вървят към повече от 90% заетост. Професионалните наемодатели прекратяват предлагането, когато достигнат 90-95%, за да запазят площи за евентуални разширения на най-големите си клиенти. Така че недостигът на качествени площи е факт. В момента големите заявки могат да бъдат удовлетворени от не повече от четири сгради, които са отворени или предстои да отворят до средата на годината.

През миналата година видяхме по-убедителни стъпки в посока Пловдив и Варна от страна на компаниите в секторите аутсорсинг и информационни технологии. Те ще продължат, но следва да имаме предвид, че тези решения се движат в по-голяма степен от наличието на висококвалифицирани специалисти и заплатите, отколкото от наличностите на свободни офиси или нивата на наемите.

Как очаквате да се развива пазарът в краткосрочен и средносрочен план предвид икономическата и политическа обстановка в страната?

През настоящата година очакваме продължение на тенденцията, която започна още в края на 2012 г.: разширенията на съществуващите и новите компании да имат по-голямо значение за пазара на офиси от преместванията. Поради това, а и заради относително малкия обем ново строителство, ще видим постепенно намаляване на общото ниво на незаетите площи, като водещите проекти ще продължат да се развиват с изпреварващо темпо. При тях вече виждаме първи сигнали за ръст на наемите. Офертните нива в почти всички топ сгради по основните булеварди вече са двуцифрени в евро на квадратен метър на месец. Изключенията са единични обекти, които все още са в началния етап на отдаването под наем.

Напоследък чисто географски се наблюдава разширяване на интереса на чужди инвеститори към Централна и Източна Европа, но България е все още в периферията на пазара и превесът тук е на вътрешните инвеститори. Какъв е потенциалът на страната ни отново да привлича повече чужди инвестиции и „колелото“ да се задвижи?

Исторически чуждите инвеститори са били възпрепятствани от липсата на висококачествени обекти, отдадени под наем на международни компании с дългосрочни договори, както и от ниската ликвидност на пазара. България все още е малък и периферен пазар в европейски мащаб, поради което второто обстоятелство няма да се промени. Но от друга страна виждаме разширяващ се кръг от обекти с инвестиционно качество в офис и търговския сектор. Очакванията на инвеститорите за нивото на доходност са значително по-високи, отколкото в Централна Европа, поради което очаквам интересът им да нарасне в средносрочен план.

Какви грешки бяха допуснати в политиката по привличане на инвеститори в страната? Всички виждаме, че много от потенциалните инвеститори се насочват към съседните ни държави, въпреки че преди това са проучвали и българския пазар като евентуална отправна точка за навлизане в региона.

Без да омаловажаваме значението на политическата стабилност при вземането на инвестиционните решения, започването на нов бизнес се основава в по-голяма степен на икономически, отколкото на политически фактори. България предлага ниски разходи, ниски данъци, финансова стабилност, до известна степен и преференциални условия за големи инвеститори, член е на Европейския съюз. Поради това броят на чуждите инвеститори в широката икономика се увеличава, също както и обемът на активите им в страната. Ако има нещо, което политиката по привличане на инвестиции пропуска, това са лостовете за влияние върху финансовите показатели на конкретния инвестиционен проект.

Ето един пример от недвижимите имоти. Когато наемодател иска да привлече ключов нов наемател в офис или търговски център, често предлага различни стимули, като отстъпки в наемните нива за ограничен период или безплатни довършителни работи. Тези инвестиции впоследствие се изплащат чрез наемите и намаляването на разходите за поддръжка и данъци на празни помещения.

В Сърбия и Румъния това е част от политиката по привличане на инвеститори. Когато румънското правителство отпусна 21 милиона евро, за да подпомогне IBM в откриването на 900 работни места в аутсорсинг сектора, първо, това влияе съвсем пряко върху финансовата атрактивност на проекта, и второ, тази инвестиция ще се изплати през икономическия растеж, генериран от създаването на нови висококвалифицирани работни места, които иначе можеше да отидат в друга страна.

Офисите остават най-предпочитания актив от инвеститорите в имоти в глобален мащаб. Доколко това важи за инвеститорите в България?

Важи напълно, макар и в по-малка степен в последните няколко години. Причината е, че нямаше големи качествени активи за продажба, а свръхпредлагането в периода 2009-2011 г., което съвпадна с по-малък ръст на офис работните места, доведе до спад на наемите по новите договори и съответно несигурност за приходите на заетите сгради. Инвеститорите не биха купили сграда, ако виждат риск да загубят наематели или се опасяват, че ще е необходимо да направят сериозни намаления в наемите, за да ги задържат.

Всички говорят за дъното на пазара, за достигане на равновесна точка. Достигнахме ли наистина този етап и как очаквате да се развие процеса по възстановяването?

В определени сегменти от офис пазара равновесието е постигнато и балансът започва да се измества в полза на наемодателите. В последните две тримесечия за първи път от години видяхме наемни сделки за площи, които още не са завършени. За първи път от 2008 г. виждаме, че част от собствениците започват да повишават офертните наеми.

И все пак трябва да имаме предвид, че все още има съществени незаети площи в качествени сгради, разположени в не толкова атрактивни за наемателите райони, които ще продължат да балансират пазара в средносрочен план. Ако развитието продължи както досега – а засега няма причини да очакваме друго - наемите за клас А сгради на атрактивни локации, като главните булеварди, или най-добрите проекти ще се установят твърдо на двуцифрени нива в евро на квадратен метър към края на тази година. Темпото на усвояване ще остане високо, подкрепено от аутсорсинг и ИТ сектора, а строителството ще има нужда от време, за да навакса, заради дългите технологични срокове до пускането на една сграда в експлоатация.

Доколко се стабилизира кредитирането за сектора на бизнес имотите в България и региона и какви тенденции се наблюдават при финансирането на проектите?

Сделките и стартирането на нови проекти в последните тримесечия показват, че финансирането е налично за инвеститори с опит и разумни проекти.

Един от основните проблеми на инвеститорите във всякакви имоти в България е невъзможността да ползват данъчен кредит когато изграждат прилежаща инфраструктура и тя на практика се дарява на общината или държавата. Отскоро има инициатива и за законодателни промени. Докъде се стигна в тази посока и какъв е пътят за разрешаване на казуса?

Подкрепяме тази инициатива, защото смятаме за несправедливо собствениците да бъдат утежнявани с данъци върху инфраструктура, която в крайна сметка е в обществена полза. Асоциацията на собствениците на бизнес сгради повдигна въпроса и се надявам, че общественото внимание към него няма да остане без последствия и законът ще бъде променен. В дългосрочен план отпадането на ДДС задължението върху дарените на общините обекти ще има положителен ефект върху градската среда.

По статията работиха: автор Миглена Иванова, редактор Бойчо Попов