Новини за недвижими имоти

Страхил Иванов: Доверието в имотите като инвестиция се завръща

Падането на лихвите по депозитите под 2% донесе изключително ниска доходност за вложителите в банките. Така доходността от банков депозит е два пъти по-ниска от най-ниската доходност от недвижими имоти в София, където тя е над 4%. От тази гледна точка хората започнаха да проявяват интерес към смяна на инвестицията и започнаха да търсят нови възможности. Това направи пазара по-динамичен и повлече след себе си и строителната активност. Строителите започнаха да търсят терени, за да строят апартаменти, като целта вече е продажба на зелено. Тези продажби вече са факт не само в София, но и в останалите части на страната, което в най-общия случай означава продажба в периода между разрешително за строеж и разрешение за ползване на сградата. Този процес доведе до инициирането на проектанти, на мебелното производство и въобще на всички участници по веригата.

Как се отразява тази динамика на цените? Какви са ценовите нива в отделните райони?

- Там, където пазарът е най-динамичен, цените се покачват. Все още сме в плато с тенденция към покачване на цените в София и в някои от големите градове, като всичко е въпрос на количество. Какво е количеството на имотите на пазара и какво е количеството на търсене от купувачите. Ако се наблюдават процесите в района на Докторския паметник например - преди четири месеца офертите там бяха 460, а в момента са 253. Имаме около 40% спад в броя на офертите в този район и това предполага и промяна в цените както за конкретния пример, така и в определени други квартали на София и в страната. В почти всички райони на столицата има промяна, но аз не бих разглеждал само районите, а и подрайоните, в които има интерес. В района на жк "Обеля" няма значително покачване, но частично има повишение на интерес и на цени в жк "Люлин". Подобна е картината и в района на "Младост", особено до метростанциите, също така в центъра и югоизточна София, където определено има покачване на интереса, много на брой сделки и частично покачване на цените. Преимуществено се търсят нови сгради, построени след 2001 г., защото изискванията към строителството са по-различни. Търсенето е предимно за модерни сгради, в които обитателите са платежоспособни и могат да поддържат добър стандарт на околното пространство и на входа. Това не са само затворените комплекси, но и нови сгради с домофонни уредби, с поддръжка, охрана на входа, възможности за паркиране. Хората търсят по-добър стандарт. Това в никакъв случай не омаловажава старите сгради. Към тях, особено към сградите с история в централна градска част, продължава да има сериозно търсене. Продължава интересът и към панелните апартаменти. По отношение на тях, ако се реализира програмата за саниране, интересът ще се задържи, но само към санираните сгради. Иначе основното направление на инвестиционния интерес в София е центърът, южните и източните райони. В централната градска част, ако доскоро цените бяха между  900 и 1000 евро/кв.м, сега са над 1000 евро/кв.м. В района на Докторския паметник цените преди бяха 1300 - 1700 евро/кв.м, но вече се движат между 1700 и 2000 евро/кв.м. В жк "Младост" се наблюдават цените между 700 и 1000  евро/кв.м.

Кое е по-изгодно в момента - покупка или наем?

- В момента определено е по-изгодно да се наеме жилище. Но ако продължи тенденцията на повишен интерес и покачване на цените на апартаментите, тогава препоръката е хората да закупят недвижим имот. Ако те сега наемат и имат заделени средства и след две или три години цените пораснат с 20-30%, тогава за същата сума те няма да могат да купят тристаен апартамент, а двустаен. Тоест от перспективна гледна точка е по-добре сега да се купи имот. Но от гледна точка на днешната ситуация наемните цени са изключително ниски за апартаментите. Къде е компромисът? Ако имам желание или да наема, или да инвестирам в покупка на недвижим имот, бих сключил договор, който да е с непроменима цена в продължение на три години. Идеята е да впиша наемния договор в службата по вписвания и да знам, че за три години нямам никакъв проблем за този нает имот и цената му няма да ми се промени, при положение че наемите междувременно могат да се покачат. Това е подходящ вариант за родители, които искат да подсигурят жилище на своите ученици или студенти в столицата. Те обаче могат и да им купят недвижим имот, тъй като парите, вложени в жилището, могат да им донесат капиталова печалба от разликата в цените днес и след четири години, когато завърши студентът.

Относно продажбите на зелено - в какъв момент е най-удачно клиентът да закупи имот и какъв е рискът при сключването на такава сделка?

- Не бих разглеждал въпроса точно така. Според мен по-важен трябва да бъде изборът от коя строителна фирма бих купил. Лично аз бих сключил сделка със строителна фирма с доказан авторитет, която си завършва обектите, няма финансови проблеми, прави качествени, но и емблематични имоти. Дали търсеният имот да бъде емблематичен  или такъв, който ще бъде качествено направен за ползване и обитаване, е въпрос на избор в зависимост от средствата, които ще се вложат. Затова според мен не е важно какъв е етапът на завършеност, а от кого ще се купи.

Кои са основните характеристики на проектите, които в момента се предлагат от строителните компании?

- Бих разгледал проектите по зони - интересното е, че търсенето към центъра на София никога не спада. Строителните фирми и предприемачите обаче се сблъскват с проблеми в този район по отношение на изчистване на собствеността и възможностите за строителство в централната зона. Същото се отнася за добрите южни квартали като "Иван Вазов", "Лозенец", "Изток", "Изгрев". Това са добри райони, в които инвеститорите трудно намират подходящи терени, на които да започнат определени проекти. Много интересно е и че през последната година имаме завишен интерес към покупка на апартаменти за живеене в района под и над Околовръстното шосе. Но за мен това са частично рискови проекти, защото количеството на хората, които биха искали да си купят апартамент за живеене в района на Драгалевци и Симеоново, не е толкова значително. Затова, ако се направят няколко сгради там, не се знае дали няма да спре интересът и те да останат непродадени. Това, което трябва да направи всяка строителна фирма, е качествено маркетингово проучване по отношение на клиентската маса, по отношение на търсенето и конкуренцията, за да може да се индивидуализира проектът - колко да са големи апартаментите, колко паркоместа да има, какво трябва да е разпределението и разположението. Проектът трябва да се организира комплексно, така че клиентът да не може да откаже.

Каква част от покупките на пазара са с инвестиционна цел?

- Ако разглеждаме видовете инвестиции в имоти, бихме могли да ги разделим на няколко типа. Единият е "рентиерстването", тоест инвеститорът цели да получава доходност от имота. Друга част от инвестиционните покупки залагат на бъдещи ползи - инвестира се в свободно пространство, където да може да се построи бъдеща сграда. Има и една немалка част от купувачите, които инвестират с цел спекулативна продажба - тоест купуват сега, остават имота, без да се ползва, за определено време и очакват бъдещо покачване на цените. Доста са хората, които правят това и в момента, но една част от тях усещат и сигурността в недвижимите имоти. Тоест възвръща се доверието към имотите като инвестиционна възможност. Водещи в това отношение са апартаментите, защото те са отдаваемите под наем. Над 70-80% от инвестиционните сделки стават именно с апартаменти, защото те са най-бързо ликвидните в сравнение с къщи, етажи от къщи, магазини, парцели, земеделска земя.

Какви са очакванията ви за развитието на пазара?

- За София до края на 2015 г. очаквам ръстът на броя на сделките да бъде 20%, а над 35% да бъде увеличението на броя на ипотеките. Пазарът е изключително динамичен и най-важното в момента е да не спира. А това се случва тогава, когато се появят притеснения у хората, защото рисковете пред имотния сектор са невидими. Усещането на хората за риск води до отказ от инвестиции и отказ от наемане на обекти. В момента имаме една достатъчно добра среда и сигурност, която влияе много добре на пазара, и очаквам това да продължи. През следващите две-три години предвиждам силно развитие на инвестиционния интерес към закупуването на къщи около София в ниския и средния ценови клас. Предприемачите обикновено се насочват към високия ценови сегмент с оглед на по-голямата печалба и поради това невинаги имат добра пазарна реализация във времето и като възвращаемост на инвестицията. Според мен именно къщите с по-ниски ценови нива ще бъдат новата пазарна ниша.