Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Тенденции за пазара на имоти в глобален план

Как се развива глобалният пазар на недвижими имоти и кои са основните предизвикателства, пред които е изправен? Международната имотна платформа Tranio обобщава основните тенденции за тази и следващата година, на които инвеститорите трябва да обърнат внимание.

Германия е сигурно убежище

Германия продължава да е една от най-популярните страни за международните инвеститори. Данни на ООН сочат, че преките чуждестранни инвестиции в германската икономика са възлезли на 34,7 млрд. долара през 2017 г., което е два пъти повече спрямо 2016 г.
Смята се, че германският имотен пазар е сигурно убежище заради стабилността на икономиката. Ръстът на БВП на страната се ускорява в последните пет години и тя се възползва от относително ограничените жилищни имоти, които стимулират търсенето. Германия привлича добре образовани служители, които тласкат нагоре цените на имотите.
По данни на консултантската компания PwC инвестициите в бизнес имоти през третото тримесечие в Германия са достигнали рекордните 39,5 млрд. долара, което е с 20% повече спрямо същия период на предходната година. Повечето купувачи са местни инвеститори (55%), следвани от купувачи от Европа (22%), Северна Америка (12,5%) и Азия (9%).

Сред ключовите двигатели за инвеститорите, които купуват германски имоти, са достъпното финансиране – чуждестранните купувачи на имоти могат да получат ипотечен кредит от германска банка при лихва между 1,5 и 2%, който покрива до 70% от разходите за имота. Купувачът и продавачът се радват на сигурност, тъй като всички въпроси, свързани с покупката, поддръжката и продажбата на имота са добре регулирани. Германската икономика е стабилна и постига силен растеж през последните пет години. През второто тримесечие на 2018 г. съобразеният с инфлацията ръст достигна 2,3%. Безработицата е на равнище от 3,6% спрямо средно ниво от 8,4% в еврозоната. Населението в големите градове расте, като между 2011 и 2018 г. броят на жителите на Берлин се е увеличил с 10%, на Хамбург – със 7%, на Мюнхен – с 8%, а на Франкфурт – с 12%.

„Голямото търсене на имоти в Германия води до увеличаване на цените и намаляване на приходите от наеми. В търсене на по-голяма възвръщаемост чуждестранните инвеститори избират проекти с добавена стойност или се стремят да инвестират в по-малки градове, където цените на квадратен метър са по-ниски в сравнение с най-търсените локации, чийто пазар започва да се нажежава“, казва Георгий Качмазов, основател и управляващ партньор в Tranio.

Съживяване на Гърция

По данни на Гръцката централна банка страната е привлякла преки чуждестранни инвестиции на стойност 3,6 млрд. евро през 2017 г., почти с една трета повече спрямо 2016 г. и три пъти повече спрямо 2015 г. Частните инвестиции в гръцки имоти също са достигнали рекорден връх през 2017 г. Общият обем на трансакциите с чуждестранни инвеститори възлиза на 328 млн. евро, което е два пъти повече спрямо 2016 г. и 2,5 пъти повече спрямо 2015 г.

Причините за интереса на чуждестранните инвеститори към гръцки имоти са четири:

- Програмата „Златна виза“, чрез която Гърция предоставя разрешение за пребиваване на инвеститори, които са вложили над 250 хил. евро в имоти в страната. Това е програмата с най-ниско изискване за инвестиция за получаване на разрешение за пребиваване в ЕС.

- Ниските разходи, тъй като цената на квадратен метър в Гърция е по-ниска, отколкото в останалите европейски столици. В момента пазарът е на дъното, но започва да расте. Гръцката централна банка отчете повишаване на цените на жилищата за второ поредно тримесечие.

Рекорден брой чуждестранни туристи. По данни на Гръцката централна банка над 30 млн. чужденци са посетили страната през 2017 г.

- Положителни промени в икономиката. БВП на Гърция расте за пето поредно тримесечие, а през август страната излезе от третата си спасителна програма.

„Настоящите ниски цени на имотите и голямото търсене допринасят за по-високата възвръщаемост за инвеститорите. Поради това нетната доходност от краткосрочни наеми на ремонтирани апартаменти в центъра на Атина е между 5 и 7% на година спрямо 3% в повечето европейски столици. Освен това има потенциал за ръст на цените на имотите с 20-30% в идните две-три години“, казва Качмазов.

Пик на търсенето в Малта и Кипър благодарение на популярните им програми за предоставяне на гражданство

В последните няколко години Малта и Кипър предоставят разрешение за пребиваване на чуждестранни инвеститори в замяна на инвестиции в съответните страни. Но инвеститорите трябва да притежават местен имот – в Кипър стойността на имота трябва да е над 500 хил. евро или над 2 млн. евро. В последния случай не се налага да инвестират в други активи. В Малта инвеститорът трябва или да притежава имот на стойност над 350 хил. евро, или да наема имот и да плаща над 16 хил. евро на година в продължение на пет години. Получаването на гражданство срещу инвестиции е популярно сред заможните чужденци – от началото на програмата Малта е издала над 550 паспорта на такива кандидати, а Кипър – над 1000 паспорта само през 2017 г., съобщава Guardian.

Спадът на цените в Кипър след кризата беше спрян със стартирането на програмата през 2014 г. Според британския вестник Telegraph през 2017 г. цените на апартаментите в Кипър са нараснали със 7,4%.

Спадът на цените в Малта беше овладян през 2013 г., когато беше задействана и програмата за гражданство срещу инвестиция. Програмата в Малта е един от ключовите двигатели на търсенето на имоти, показа изследване на PwC от януари 2018 г. По данни на националната статистика броят на трансакциите през първото тримесечие на 2017 г. е нараснал с 11% спрямо началото на 2016 г. В 90% от случаите участниците в програмата предпочитат да наемат апартаменти, вместо да ги купуват. Ако решат да купят имот, средната цена обикновено е два пъти по-голяма от минималния праг.

„През третото тримесечие на тази година станахме свидетели на рязък ръст на интереса към програмата за гражданство на Кипър, като броят на финализираните трансакции се удвои. Това може да се дължи на съобщението на кипърските власти, че проверките на сигурността ще бъдат затегнати, а броят на предоставяните паспорти ще бъде ограничен до 700 на година“, казва Марина Филичкина, ръководител на отдел „Продажби“ в Tranio.

Интерес към проекти с добавена стойност

Свиването на доходността е обща тенденция за имотния пазар в Европа. Според експерти на PwC доходността е намаляла от 6% през 2009 г. на 4% през 2017 г. Компанията цитира инвеститор, според когото днес доходност от 3% се счита за доста оптимистичен сценарий.

Инвеститорите са склонни да поемат големи рискове, за да постигнат желаната печалба, както признават 80% от участниците в допитването на PwC. Проектите с добавена стойност носят доходност от 8-12% на година. Две трети от участвалите в допитването на PwC инвеститори смятат, че преустройството е най-добрият начин за придобиване на първокласни активи – в повечето случаи това означава стратегии с нисък риск, основани на умело управление на активи и леко преустройство на имотните активи.

Доходоносни имоти в бъдеще – складове, микроапартаменти, пространства за съвместна работа и старчески домове

Достъпността на жилищата е най-сериозното социално предизвикателство, което ще засегне имотния пазар в близко бъдеще. Един от начините за справяне с проблема в големите градове са микроапартаментите с площ между 17 и 35 кв. м, които не са толкова скъпи заради по-малките си размери. Инвеститорите обикновено купуват микроапартаменти, за да ги отдават под наем на студенти, работещи младежи и туристи. Нарастващият брой на домакинствата само с един член и на студентите също допринася за популярността на този тип имот.

Според изследването на PwC логистичните имоти са на първо място в списъка на най-обещаващите видове бизнес имоти. Инвеститорите отбелязват агресивното повишаване на цените и по-ниската доходност, но търсенето не намалява, тъй като съществува огромен недостиг на предлагане на пазара. Особено положителни са прогнозите за складовете в покрайнините на градовете в рамките на т. нар. „последна миля“, които ще съхраняват стоки, поръчани онлайн, преди доставянето им на клиентите.

Виж още: Пазарът на индустриални имоти в последните две години

Нарастващата популярност на пространствата за съвместна работа е нова тенденция на пазара на имоти. PwC отбелязва в изследването си, че взаимодействието между наематели и собственици на имота става все по-важно. По данни на Statista броят на пространствата за съвместна работа са нараснали от 3 през 2015 г. на 15 500 през 2017 г., а през 2018 г. се очаква броят им да достигне 18 900.

По данни на ООН през 2017 г. броят на хората над 60 години е 962 млн. души и се очаква до 2050 г. те да се увеличат до 2,1 млрд. души и до 3,1 млрд. през 2100 г. В същото време раждаемостта намалява от средно пет раждания на жена преди 50 години на 2,4 раждания през 2016 г. Старческите домове и комплексите за здравни грижи са имотите, които ще се възползват най-много от тези демографски промени. По данни на Statista през 2013 г. всеки пети инвеститор е смятал потенциалната инвестиция в старчески дом за „много добра“, а през 2017 г. всеки трети инвеститор е на същото мнение.