Новини за недвижими имоти

В центъра на столицата няма качествени помещения

- Според оповестено наскоро проучване в световен мащаб на компанията за недвижими имоти CBRE България се оказва сред доста скъпите места по отношение на офисите. Какво е вашето обяснение?
- Според данните, които бяха оповестени, месечният наем в София е средно 32 евро на кв. м. Директно можем да кажем, че няма такава сграда в столицата. Дори да има сделки, сключени на такива цени, те не характеризират пазара. От тази гледна точка бих казал, че информацията не отговаря на реалността.
Има сгради, в които наемните цени действително са високи. Такъв да речем е случаят с офис сградата на бул. "Цар Освободител" в столицата, но това е един обект. Повишаване на наемните нива наистина има, но то определено не е с 60%.
- Каква тогава е реалната ситуация с офис площите?
- Определено може да се говори за известно покачване на наемните нива. Според статистиката, която водим, в края на 2005 г. средните наемни нива на сградите от клас А в центъра на София са били между 16 и 21 евро за кв. м, със средна стойност 15.22 евро за кв. м. В края на 2006 г., началото на 2007 г. те са били от 15 до 22 евро за кв. м, т.е. средно 16.35 евро.
Завишение се регистрира най-вече в центъра на София, където липсва качествен продукт, отговарящ на изискванията на международните компании, които търсят ефективен офис. Проблемът в центъра е, че самите сгради са с малка площ на един етаж. Ако една корпорация наеме 7 или 8 етажа по 250 кв. м, то тя би искала да оптимизира максимално пространството, а не да плаща за излишни площи от типа на коридори, етажни клетки и асансьори.
А по отношение на продажбите пазарът е доста свит. Няма много офисни сгради, които се продават като офисни сгради. Има единични сгради, в които част от площите се продават директно на ползвателите. В такива случаи нивата са от 800 до 2500 евро за квадрат, като в повечето случаи цената варира около 1000-1400 евро за квадрат. Всичко зависи от изпълнението на самия офис и какво включва цената.
- Но в столицата и други големи градове все пак се строят офис сгради. Няма ли това да се окаже поредната част от пазара, в която ще се получи пренасищане?
- В момента в София имаме по-малко от 5% свободни площи от всички съществуващи построени сгради, които са на пазара. Тоест търсене има. И когато един продукт е добър, той продължава да се търси.
Напоследък има доста сериозни запитвания от страна на банковия сектор. Няколко банки търсят сгради от типа на 10 000-15 000 кв. м. Когато обаче става въпрос за центъра, това, което им се предлага, е ограничено. Най-големите сгради са до около 5000 квадрата. Извън банките доста запитвания правят също мултинационални компании, които тепърва влизат в България. Те търсят офис площи от порядъка на 3000-5000 кв. м.
Друго, което е важно да се знае, е, че има много сгради, които претендират да са клас А или поддържат такива цени. Но продължават дълго време да си стоят празни, защото няма баланс между качеството и цената.
- Според много брокери тази година се наблюдава желание на малките фирми да купуват офиси с ипотечни заеми, вместо да са под наем. Има ли подобна тенденция ?
- Това е типично за българския предприемач и трудно може да бъде определено като нова тенденция. Често предприемачът купува офиса и го отдава на фирмата си. Той решава, че оптимизира разходите си, тъй като не плаща наем. Някои от малките фирми предприеха подобни стъпки преди покачването на цените на имотите.