Imoti.net
Новини за недвижими имоти
В. Гюрджиев: Няма такова нещо като дъно и таван при пазара на имоти
Рубрика: Интервю Източник: Investor.bg- Какви са прогнозите на Forton International за пазара на логистични площи през 2012 г?
Годината определено се очертава да бъде интересна. Не можем да говорим за скок в активността на потенциалните наематели или купувачи, но в същото време запитвания не липсват и то от големи компании с дългосрочни намерения.
През тази, а най-вероятно и през следващата година, на пазара ще преобладават т. нар. „build-to-suit“ проекти (изградени за нуждите на конкретен наемател, бел. ред.), както и запитвания, водени от процесите на оптимизация на наетите площи или условията на вече подписаните договори.
- Очаква ли се повишено търсене в сегмента? От страна на какви наематели?
При нас има индикации за интерес към индустриални и логистични площи от страна на компании, търсещи възможности за изместване на бизнеса си от Гърция. Най-търсени остават площите подходящи за леки производства и логистика, а когато говорим за парцели се търсят такива, с възможно най-пълноценна и подготвена инфраструктура.
Немалък брой български компании виждат в настоящата ситуация добра възможност за оптимизация на използваните площи, като търсят подходящи парцели на добра цена с цел започване на проекти за разширяване или релокация.
- Каква част от наличността в момента представлява модерни площи, сравними с тези в другите европейски страни?
За модерни логистични площи можем да говорим само в София, Пловдив и Варна и единични проекти в други градове. Основният обем логистични и индустриални площи са сгради, изграждани преди 1989 г. Това се потвърждава и от процента незаети площи при новите сгради, който е само 5%.
В същото време няма и сериозно търсене на логистични площи или ако има, то е по-скоро тип „owner occupied“ (обитавани от собствениците, бел. ред) или е насочено към „build-to-suit“ сгради, което предопределя почти пълната липса на спекулативни проекти.
Проектите, стартиращи през 2012 г., за които ни е известно, или които консултираме, са изключителни от гледна точка на локация, инфраструктура, натрупания опит и отчетените грешки от предходните години, били те технически, проектни или икономически.
- Може ли да очакваме ръст на площите тази година? Има ли значителни проекти, които се изграждат в момента?
Освен проектите, които са известни от миналата година и които предстои да бъдат завършени през 2012 г., има няколко нови сериозни проекта на етап проектиране и добиване на разрешителни, които се планира да бъдат завършени през 2013 г.
- Има ли отново спекулативни проекти в сегмента?
Проектите, които споменавам в предходния въпрос са спекулативни, но за момента не мога да кажа повече от това, че единият ще бъде в София, а другият в Пловдив.
- През 2011 г. видяхме редица сделки с бизнес имоти у нас, но повечето бяха извън логистичния сегмент. Какво е отношението на инвеститорите към него?
От инвестиционна гледна точка е ясно, че логистичните площи без предоставянето на 3PL услуги (предоставяне на логистични площи и услуги на трети страни, бел. ред.) имат значително по-ниска доходност в сравнение с офисните и търговските площи. Затова факторите за успешни сделки с логистични имоти са качеството на портфолиото с наематели и дългосрочността на договорите за наем.
- Какви са очакванията за наемите в краткосрочен план?
В краткосрочен план нивата на наемите за първокласни логистични площи в София ще се запазят около 4 евро на на кв. м. Естествено тези нива са базисни и могат да варират в зависимост от площта, срока, довършителните работи и др. Във Варна и Пловдив цената ще бъде около 3,5 евро на кв. м, а в Русе и Бургас - около 3 евро.
- Пазарът на земя е тясно свързан с този сегмент. Забелязва ли се някакво раздвижване при сделките със земя?
Пазарът на парцели е пренаситен, като в същото време е изключително трудно да се стигне до сделка, заради пропастта между очакванията на продавачите и кандидат-купувачите. Парцелите, купувани в годините на ценовия бум, могат много трудно да бъдат реализирани ако продавачът търси излизане от инвестицията на печалба. Големите търговски вериги, при все, че оптимизират собственото си портфолио с имоти, все още са най-желаните кандидат-купувачи, защото за тях най-важна е локацията.
- Има ли предлагане на подходящи парцели, които бяха дефицитни? Виждаме ли вече по-реалистични цени? Бихте ли цитирали конкретно данни?
В момента всичко се продава и може да бъде купено. Трудно е да бъдат коментирани цени при положение, че липсват реални сделки, които да ги потвърдят.
- Какво е личното ви мнение за пазара на имоти като цяло? В каква фаза от цикъла си се намира и колко близо сме до дъното?
Няма такова нещо като дъно или таван. Просто има условия, които са приемливи за едни и неприемливи за други, поради множество обективни и субективни фактори. Според мен в момента тече един много отрезвяващ период за пазара на имоти в България и след като той завърши - пазарът ще стане по-организиран, по-хомогенен и по-стабилен/постоянен, а съответно и по-привлекателен.
