Imoti.net
Новини за недвижими имоти
В. Петков: Интерес към инвестициите в земеделска земя ще има винаги
Рубрика: Интервю Източник: 24 часа- Г-н Петков, Агро Финанс АДСИЦ е единственият голям АДСИЦ, разполагащ само със земеделски земи, ще запазите ли тази политика?
Целта на нашето дружество, както може да се съди и от името му, е инвестиции в земеделска земя. От създаването си до момента спазваме тази политика и възнамеряваме да я следваме и в бъдеще. По принцип уставът ни позволява да инвестираме и в друг вид недвижими имоти, но на този етап не разглеждаме някакви конкретни проекти в тази посока.
Освен това ние гледаме на капиталовложението в земеделски земи като на една сигурна инвестиция и в същото време осигуряваща добра доходност, която между другото в миналото беше доста подценявана. Лично аз очаквам в бъдеще доходността от този бизнес да се увеличава допълнително, тъй като от една страна цената на земята, която притежаваме (предимно окрупнена и от висока категория) най-вероятно ще продължава да се повишава, а от друга рентата също ще продължи да нараства.
В тази връзка мога да цитирам и няколко конкретни цифри. Средната ни рента за текущата стопанска година 2012/2013 е 32 лв. спрямо 27 лв. за предходната 2011/2012 г. и 23 лв. за 2010/2011 г., т.е. ръст от по 17-18% за всяка от последните две години.
Като обобщение мога да кажа, че при нашата специализация в инвестиции в земеделска земя, добрата доходност, която реализираме и несигурността на другите пазари на недвижими имоти, не е особено подходящо точно в този момент да пристъпваме към диверсификация на портфейла.
- До момента нямате практика на продажба и последваща покупка на земеделски земи, т. нар. поземлено банкиране, планирате ли да го правите?
Първо искам да изразя моето мнение, че терминът „поземлено банкиране“ не е особено подходящ за смисъла, който се влага в него. Този модел, от една страна, е атрактивен за инвеститорите, тъй като те ще бъдат доволни да получат дивидент при продажбата на земя, но в същото време има и своите негативи – първо, средствата, които ще останат след продажбата и изплащането на дивидента, може да се окажат недостатъчни за последваща покупка на земя, и второ, по-трудно ще бъде достигната висока доходност от ренти, тъй като за новопридобитата земя обикновено вече има сключен договор за аренда от предишния собственик при цени, по-ниски от тези, които ние постигаме.
Нашето дружество е с дългосрочни намерения в сферата на земеделието и на този етап не предвиждаме големи продажби на земя, но естествено при поява на достатъчно атрактивни оферти нищо не се знае.
- Под наем и аренда са отдадени рекордните 96% от земите ви, как е постигнато това и какво планирате за останалите проблемни 4%?
По-голямата част от така наречените „проблемни” 4% са земи, които сме получили след замяна с други лица и при нас тези земи се водят неотдадени, тъй като все още нямаме копие на договора със съответния арендатор, който ги ползва.
Практиката ни е да предоговорим рентата по тези договори така, че тя да се доближава до нивата на рентата, която получаваме за други наши имоти в съответните землища. Това означава, че реално процентът на неотдадените земи е по-малък от 4%.
- Планирате ли покупка на земеделски земи?
Планираме покупки, но не го правим на всяка цена. Целта ни е да купуваме земя, там където вече имаме концентрация и тези покупки да бъдат на разумни цени.
- Притеснявате ли се за цената на земеделските земи у нас, предвид големите покупки на земи на кредит, включително от арендатори?
Покупката на земя от арендаторите беше продиктувана от голямата конкуренция на този пазар и стремежът им да си осигурят основния актив за производство, било то и със заемни средства, което се отрази на цената на земеделската земя в посока на увеличение.
Но доколкото разбирам, въпросът е дали не се притеснявам от евентуално понижение на цената вследствие на невъзможността на такива купувачи да изплащат кредитите си. Не, не се притеснявам. Земеделската земя остава ограничен ресурс, а търсенето на хранителни продукти няма изгледи да намалее предвид увеличаващото се население в световен мащаб и повишаващия се жизнен стандарт в развиващите се страни. Така че интерес за инвестиране в един такъв сигурен актив винаги ще има.
- Може ли суша у нас в комбинация с високи добиви в чужбина да свали рязко цената на земята?
Нивата на добив имат пряк ефект върху цената на зърнената продукция, но за да се отрази съществено и върху цената на земята е необходимо това да се запази за по-продължителен период от време. Ако говорите за зърнопроизводството, засега при пшеницата, която е основна култура, въпреки валежите напоследък се очертава сравнително добра реколта тази година. За другите култури все още е рано да се говори.
Вероятността за такава негативна комбинация, каквато разглеждате, разбира се, е възможна и би могла да повлияе на цената на земята, но това, според мен, ще има краткотраен ефект.
- Планирате ли да развиете собствено дружество, обработващо земеделска земя?
Не планираме засега такава стъпка.
- Планирате ли увеличение на основния капитал, предвид достигнатите рекордни цени на акциите ви?
Отговорът на този въпрос зависи изцяло от нашите акционери. Лично аз виждам перспектива в едно такова увеличение, като средствата да бъдат инвестирани в закупуване на земя в приоритетните ни райони.
