Новини за недвижими имоти

Вписани тайни - Кабинетът "Орешарски" ограничи достъпа до имотни актове с внесена на тъмно промяна в правилник

Проблем за всички

Макар и горният пример да е в сегмента на ваканционните жилища, проблемът с проверките е валиден за целия имотен пазар. Горян Върбанов от агенция New Estate дава пример с нотариалните актове - обичайна практика е преди даден брокер да предлага имот за продажба, да се увери, че продавачът е действителен собственик и няма скрити съсобственици. Това лесно може да се докаже с нотариален акт, но немалка част от англичаните с имоти в курортите не пазят документите си за собственост и разчитат само на имотния регистър. Така ако те не са на място и не са упълномощили адвокат да ги представлява, проверката дали са действителни и единствени собственици на продавания имот става невъзможна. Трудна задача се оказва и проверката за тежести. От New Estate дават пример с имот в нова жилищна сграда, ипотекирана по време на строителството. Честа практика е след завършването на такива строежи и погасяването на част от заема банките да заличават частично ипотеките. Справка върху кои от апартаментите още има тежести обаче и в този случай вече може да направи само собственикът или негов пълномощник. "С новите разпоредби на практика се оказва, че можем да правим проверки на имоти само като ангажираме собствениците с документи на място. А повечето ни клиенти са хора, които живеят в София, в чужбина…", дава пример и Христо Цветков, управител на варненския клон на агенция "Явлена". Според него крайният ефект от въведената забрана е много сериозно неудобство за гражданите и фирмите, което пречи на нормалната подготовка и приключване на сделките с недвижима собственост. "Подобна мярка не е функционална. А съм скептичен доколко препятства измамите с имоти", обобщава Христо Цветков. На същото мнение е Снежана Тодорова, главен юрист в агенция "Адрес недвижими имоти". Според нея всеки купувач трябва да има възможност за пълна проверка на имота, който придобива, а с промяната в Правилника за вписванията това се затруднява. "Приветстваме правната сигурност на собствениците, но това не може да бъде за сметка на купувачите", коментира Тодорова.

Тя посочва и друго слабо място в новата практика. Забраната за издаване на незаверени копия е пречка при проследяване на историята на даден имот, тъй като дори сегашният собственик няма достъп до по-стари документи при предишни собственици. Това пък е проблем при проверките за тежести, тъй като при подготовката на удостоверенията вече не може да се приложат всички предходни документи за имота, а само да се посочат. На практика това означава да се издирват в архива и да се описват актове, което освен че отнема време, е и по-несигурно като практика.

Забраната за издаване на незаверени копия затруднява и сделките с бизнес имоти, които и без това през последните години са трудни. А правната сигурност е един от ключовите проблеми за чуждите инвеститори на пазара на имоти. Според Христо Асенов от MBL CBRE липсата на достъп до документите по дадена имотна партида пречи при т.нар. финансово-правен анализ (due diligence), който задължително предшества покупките на големи активи. В тези случаи потенциалните кандидати не могат да проучат интересуващия ги имот без нотариално заверено пълномощно от собственика. Без достъп до актовете за собственост назад във времето няма как да се установи и цената, на която е придобиван имотът. "Пазарът трябва да е прозрачен", категорични са от агенцията.

Един текст, различни практики

Оказва се, че ограничаването на достъпа до документите в Имотния регистър създава основно неудобства, включително заради различните практики в страната. Например във Варна копия от документи се предоставят само на собственици или на адвокати с пълномощни, сходна е практиката в Бургас. В Пловдив копия могат да получат само собственици и нотариуси, изброяват от "Адрес". За момента само в София режимът е облекчен и се издават копия и извън този кръг от лица. За да предотвратят объркването, от Агенцията по вписванията пуснаха указания, че съгласно новите разпоредби могат да се правят устни справки по партидите и при желание от страна на клиентите - да се разпечатват на хартиен носител срещу заплащане по действащата тарифа за таксите. Заради промяната в Правилника за вписванията обаче достъпът до самите документи остава ограничен.

Представител на Агенцията по вписванията обясни, че от нейна страна не е излизало подобно предложение за промяна в нормативната уредба, но след като тя е факт, трябва да се спазва. От Министерство на правосъдието също коментираха пред "Капитал", че се планира скорошно изменение на Правилника за вписванията и връщане на стария режим за достъп до документите по имотните партиди. Това ще стане с ново правителствено постановление, като в момента се събират становища по темата. Срещу спорния текст има и жалба във Върховния административен съд, внесена от Сдружение за оптимизиране на правосъдието и администрацията (СОПА). "За свободното издаване на незаверени копия от вписани актове няма законово ограничение, като това обстоятелство е ноторно и се потвърждава от досегашната практика. Нормативната уредба не предвижда възможност Министерският съвет да въвежда такова ограничение с подзаконов нормативен акт, поради което въвеждането му е нищожно", аргументират се от сдружението.

На фона на тези реакции изниква въпросът как и с какви мотиви е внесена подобна промяна. Проверка на СОПА показва, че текстът със забраната за издаване на незаверени копия от имотни документи не фигурира в проекта за промени в Правилника за вписванията, качен за обществено обсъждане в портала за обществени консултации на Министерски съвет и на сайта на Министерство на правосъдието, посочи Юлиян Чолаков от сдружението. Спорният текст се появява едва на правителственото заседание, когато ексминистърът на правосъдието Зинаида Златанова предлага за гласуване проекта за постановление. Самата Златанова не отговаряше на стария си мобилен номер. Фактът, че текст, ограничаващ достъпа до вписани актове в Имотния регистър, е внесен на тъмно, предизвиква и немалко подозрения за истинската цел на промяната. Макар и маскирана под обичайния в тези случаи претекст "защита от имотни измами", по-вероятно е тя да е свързана с прикриването на обстоятелства около големи имотни сделки, тъй като граждани и неправителствени организации вече нямат достъп до нотариалните актове и няма да видят цената. Подозренията за момента гравитират около обезпеченията по кредитния портфейл на КТБ, но затварянето на регистъра със сигурност върши работа и при други сделки.