Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Всички в бизнеса с имоти ще трябва да станем по-изобретателни
Рубрика: Интервю Източник: Дневник Преди година имаше едва ли не опашки за акции на фондове за имоти. Защо година по-късно нещата се обърнаха надолу с главата?Напливът в този сегмент от пазара беше тенденция не само в България, но и в световен мащаб. Много хората, които бяха пряко свързани с инвестициите в акции, осъзнаваха, че след всяко възходящо увеличение ще има и известен спад. За голямо съжаление заради кризата той беше по-голям от очакваното. Същото се случи и с имотите в България. При по-сериозните инвеститори се усети още преди година няколко процентен спад в цената на квадратен метър.
Дали е един спекулативен балон и пазарът на АДСИЦ? От скоро си имаме първото дружество за имоти - "Eкспат имоти", което обяви ликвидация.
Не мисля. Ние сме сред първите, които навлязоха в този бизнес и поставиха основите на АДСИЦ в България. Всичко в този сегмент е прозрачно, непрекъснато се подават отчети. Всеки разумен инвеститор може да анализира случващото се в тези дружества на база финансовата им отчетност. Не съм запознат с дружеството в ликвидация, но изхождайки от общото и от "Прайм пропърти БГ" в частност, и до ден днешен мога да заявя, че най-сигурната инвестиция остава тази в дружествата със специална инвестиционна цел. Оценките от Германия и САЩ са, че един от най-добре работещите модели за АДСИЦ е България.
Как изглеждат текущите цени на дружествата със специална инвестиционна цел - подценени ли са, или отразяват допълнително влошаване на цените на недвижимостите?
Подценени са. Както преди време немалко от тях бяха надценени, сега е точно обратното. Няколко са причините за сегашната ситуация. Едната е кризата, която навлиза в България, макар и не така стресиращо както в други европейски държави. Другата причина е качеството на мениджмънта и взетите лоши решения. Това важи за всички сфери на икономиката.
Кое ви даде основания да смятате по време на изложението в Кан, че България все още е атрактивна за инвестиции в имоти?
Тази година то беше по-малко като брой посещения, но като качество точно обратното - по-високо. Това предполага едно по-трайно дългосрочно сътрудничество с участниците в него. Имаше запитвания както за покупка на имоти, така и за отдаване под наем. Наред с това бяха заявени намерения за навлизане на българския пазар на компании за консултантски услуги, управление и поддръжка. Включително и от дружества от Корея, Япония.
Кое точно спасява фондовете в тази трудна ситуация и как компаниите в този бизнес преструктурират дейността и стратегиите си?
На първо място помага добре диверсифициран портфейл от имоти - жилищни, офиси, ваканционни. Много е важно и да се договори банковото финансиране след първата фаза на проекта. Ако това не се направи, може да се стигне до крайни ситуации - обезценка, ликвидация. За щастие това още не се наблюдава масово на пазара.
Счита се, че цикълът в строителството е 3-4 години. Означава ли това, че ще трябва да почакаме по-дълго, преди отново да се върне растежът?
Отговорът е разностранен. Трябва да се имат предвид няколко страни по една затворена верига - банковата система, изпълнителите на проекти, инвеститорите, брокерите. Ще е нужна една по-голяма изобретателност и гъвкавост от всички участници на пазара, което ще доведе до по благоприятна атмосфера в бранша.
Как се развиват вашите проекти? Възможно ли е да има проблеми с финансирането?
Една част от тях предстои да бъдат завършени, като жилищната сграда на "Черковна" в София. Продажбите при тях са приключени. Тези при ваканционният ни имот "Фарът" между Слънчев бряг и Влас все още текат. Другите проекти са по-мащабни и предстои да бъдат реализирани - бизнес парк, Пловдив, и офис сграда в София. Средствата по започването и цялостното изграждане на нашите проекти са осигурени.
Каква очаквате да е заетостта на площите в пловдивския бизнес парк с оглед оттеглянето или замразяването на фирмените инвестиции?
Всеки сериозен инвеститор трябва да си гарантира поне 20-40% заетост още преди да започне инвестицията. По проекта в Пловдив се водят преговори с компании по отдаването на голям процент от офис частта. Освен офис площи там ще има хотелски част и паркинг. Подобен обект все още не е реализиран в България, това ще е първият.
Как се развиват морските ви инвестиции? Летните ваканционни имоти бяха сред първите и най-негативно засегнати сегменти от кризата?
Имаме два ваканционни имоти. "Фарът" е завършен изцяло, а другият - "Корал", е в процес на изграждане. Интересът към тях е огромен, продажбите вървят много добре. Съществено значение при закупуването на един имот е цялостният пакет - локацията и това кой ще ти го управлява. Не може да не се обръща внимание на това кой ще полага тези грижи - за пример (подстригване на тревата, чистене на снега). Пропускът в това отношение води след себе си много главоболия.
Имаше много надежди, че ако не капиталови печалби, то поне ще може да се разчита на дивиденти от дружествата за имоти? Те обаче като че ли се изпариха, поне засега?
По-голямата част от фондовете обявиха една загуба, която се базира по-скоро на преоценки на имоти. От друга страна, не мисля, че паричните им потоци от основна дейност са засегнати. Това ще им позволи да реинвестират паричните си средства.
Счита се, че има 20% спад на цените на жилищата в големите градове, без дори да има сключени сделки? Колко от пика си могат да паднат те?
Всеки трябва да гледа какво купува особено когато става въпрос за дълготрайни материални активи. Човек трябва да подхожда в това отношение като един колекционер. Покупката на жилището е дългосрочна инвестиция. Затова не мисля, че статистиките, които се обявяват за понижението на цените на жилищата, са меродавни. Всичко е въпрос на договаряне и преценка. Спад на цените на жилищата като цяло има, но какъв е процентът е трудно да се каже. Голяма част от имотите, които са добри като изпълнение, инфраструктура, локация, комуникация, няма да си свалят цената. Ще има един сегмент от пазара на жилища, който ще задържи цените си. Ще има и такъв обаче - без характеристиките, които описах, при който 20% спад е само началото.
