Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Всяка промяна в срока на заема изисква нова ипотека
Рубрика: Кредитиране Източник: Монитор При учредяването на ипотека върху недвижим имот обаче, е добре да се знаят няколко основни неща за нея: Договорът за кредит и нотариалният акт за учредяване на ипотека са две различни, но свързани помежду си неща. Всяка промяна в първия води до съответна промяна във втория. Ако клиентът предоговори с кредитора условията по договора (отпускане на допълнителна сума, промяна в срока за погасяване), това автоматично води до учредяване на нова ипотека, в която тези промени се отразяват.
Когато имотът е собственост на кредитоискателя, за получаване на кредит се учредява договорна ипотека в полза на кредитора. Когато имотът се придобива (заплаща) с получения срещу ипотеката кредит, се използва законна ипотека. Този вид ипотечни сделки беше използван масово при кредитната експанзия в последните една две години, породила "бум" в строителството и търговията с имоти. В тези случаи хората пристъпват много по-смело към решение да ипотекират новозакупения имот. За тях рискът е минимален, особено ако собственото им участие в покупката е незначително. Може да се прогнозира, че известна част от точно тези покупки скоро ще формират постоянен пазар на ипотечни кредити (цесии) и вторичен пазар на ипотекираните имоти. Причината ще бъде невъзможността на част от длъжниците да обслужват кредитите поради надценяване на собствените си възможности, или поради несъстояли се за тях спекулативни печалби на пазара на имоти.
Интерес буди и въпросът, каква е разликата при покупката на имот, когато същият се ипотекира срещу кредит, и когато покупката е на лизинг? Основната разлика се състои в това, че при лизинга (когато имаме финансов лизинг), клиентът става собственик на имота едва след пълното изплащане на задължението си към лизингодателя и последният му прехвърли собствеността. При покупка на имот с кредит от банка кредитополучателят става собственик на имота, но за обезпечаване на вземането си банката учредява върху имота законна ипотека. Независимо от вписването, собственикът е свободен да се разпорежда с имота (да продава, дарява, заменя), но в този случай купувачът трябва да е наясно, че ипотеката остава да тежи върху имота, независимо в чия собственост се намира той.
Често ипотекарните длъжници са изненадани, когато установят, че въпреки окончателното изплащане на кредита им, ипотеката върху имота не е заличена. Това, което хората би трябвало да знаят, е, че в деня на учредяване на ипотеката пред нотариус, тя се отразява в Службата по вписвания към съда по местонахождение на имота. Заличаването є не следва автоматично от погасяване на задължението на ипотекарния длъжник, а става едва след внасянето в съда и отбелязване по съответната имотна партида, на нотариално заверена молба от страна на кредитора. Действието на вписването трае 10 години от деня, в който е извършено. То може да бъде продължено само ако вписването се поднови преди този срок да е изтекъл. След изтичането му ипотеката може да бъде заличена по искане на заинтересованото лице, без да е необходимо съгласието на съответния кредитор.
Въпреки че използването на това "обезпечително средство" се прилага активно през последните 14-15 години, практиката в България вече има (макар и малко) случаи на необслужвани ипотечни кредити. Когато някой е ипотекирал имота си и не успява да се справи с погасяването на кредита, кредиторът може да пристъпи към реализация (изнасяне на публична продан) на обезпечението. Ако длъжникът не води активен диалог с кредитора си и не търси възможности за погасяване на просрочията, подобна ситуация може да му донесе доста негативни изживявания.
Когато кредитополучателят и ипотекарният длъжник (собственикът на ипотекирания имот) са две различни лица, последният може да загуби имота си, само защото е надценил способностите или коректността на кредитополучателя. Чували сме за случаи работодатели да принуждават служители да обезпечат с имотите си кредити, получени от фирмата на работодателя. Поставени пред дилемата да запазят или да загубят добрата си заплата, някои се съгласяват. Може обаче да стане така, че фирмата да спре вноските по кредита и, освен заплатата, те да загубят и имота си.
В действителност реализацията на имота не става толкова бързо и лесно. Законовите процедури, регламентирани в ГПК, са достатъчно тромави и това се използва от много неизправни длъжници, които са изучили в детайли възможностите за протакане и отлагане на изпълнителните дела, което им осигурява значително по-дълъг срок на ползване на кредита, докато трае процедурата. Ако до деня на продажбата длъжникът внесе 30% от вземането и се задължи писмено да внася на държавния или частен съдебен изпълнител всеки месец по 10% от тях, съдия-изпълнителят спира изпълнението. Във всички случаи обаче тези действия само отлагат, но не променят неприятния изход за неизправните длъжници, които междувременно са похарчили и много средства по съдебни дела, адвокатски хонорари и т.н. В допълнение на това се създава и лоша кредитна история, която задълго след това ще ги лиши от доверието на кредиторите.
Не са редки случаите, когато клиентът казва: "Ипотекирам имот, чиято пазарна цена е 50 000 лева. Какъв кредит ще получа?" или "Защо трябва да доказвам доходи? Нали ипотекирам такъв хубав имот!". Подобно отношение обикновено подтиква кредитора към по-внимателно проучване на клиента и на целта, за която се иска кредитът. Обратното поведение е, когато клиентът иска да получи кредит, но не е съгласен да ипотекира основно жилище. Тогава въпросът, който кредиторът си задава, е дали клиентът е убеден, че ще се справи с погасяването на задължението и дали не таи некоректни намерения. Във всички случаи правилният подход, който и ние в „Кредитекс" следваме, е да се направи обективна оценка на реалните възможности на клиента да изплаща кредита стабилност на доходите, бизнес перспективи и т.н.. Ипотеката върху имота има само мотивационна роля до изплащане на кредита.
