Новини за недвижими имоти

Всяка сграда с технически паспорт

Трябва да се спрат процесите на деградация на жилищния фонд и да се удължи срокът на неговата експлоатация. Към това трябва да прибавим и “ремонтите", които собствениците извършват напоследък: преместване на стени, премахване на носещи колони, разширяване на пространствата, което е в разрез с техническите изисквания за експлоатация на жилищните сгради. Санирането ще осигури дългосрочен комфорт на обитателите и ще повиши стойността на сградите. То гарантира намаляването на енергийните разходи и общото намаляване на авариите, причинени от физически и морално остарели сградни инсталации.

Необходимо е цялостно картотекиране на сградния фонд. Издаването на паспорти на всички сгради в страната е основа за успешното им поддържане и управление. Единствената преценка за конструктивната надеждност на сградите към момента е годината им на построяване, което е крайно непрофесионален подход.Издаването на технически паспорти за жилищните сгради е заложено и в европейската директива за сертифициране на сградите. Според нея след присъединяването ни към ЕС всички държави членки трябва да приведат своите закони в съответствие с нея. Друго предимство е, че чрез това сертифициране подробно ще се обоснове и аргументира ценовата разлика между отделните имоти. Засега у нас единствено сертификатът за енергийна ефективност може да въведе разпределение на имотите по цени и категории, но предстои цялостното сертифициране на жилищните сгради също да намери приложение в нашето законодателство.

За съжаление санирането на жилищните блокове не е по джоба на повечето собственици на апартаменти в тях. Домсъветите не са в състояние да съберат необходимите средства за по-едри ремонти като поправки на покриви, ВиК, отопление, вътрешно и външно боядисване. Такъв е печалният пример с разцепения блок 208 в столичния квартал “Надежда". Ако това не стане, сме изправени пред мрачната перспектива подобни инциденти да се множат в цялата страна.Ако панелните сгради започнат масово да се рушат и ако те не се рехабилитират спешно, това ще бъде наистина бедствие в национален мащаб. И тогава кой ще плаща (при това в много по-големи размери) за настаняването на потърпевшите в общински или държавни жилища?

В т. нар. “бели" страни поддръжката и рехабилитацията на жилищните сгради е сред основните приоритети на цялото общество. В Белгия е избран вариант за кредитиране при облекчени условия, във Франция кредитирането за поддръжката на сградния фонд върви в пакет с помощи и данъчни облекчения срещу определени задължения на собствениците, в Германия общините субсидираха санирането на панелните блокове (там въпросът със собствеността стои другояче). Решение трябва да се намери и у нас, където основните проблеми пред санирането са собствеността, финансирането и законодателството.

За да се решат проблемите с финансирането, съществуват няколко възможности. Едната е преференциално кредитиране от търговските банки, другата - от фонда за енергийна ефективност. Където е възможно ще се приложат и схеми като “саниране срещу земя" и “саниране срещу новообразувани имоти". Може да се помисли и за целевото изразходване на средствата, постъпващи всяка година от данък сгради, които сега се изливат в държавния бюджет. Няма логичен отговор на въпроса защо тези средства не се събират в специален фонд по подобие на този на Здравната каса или както е при пенсионните фондове. Днес никой не казва на хората за какво точно се харчат средствата, които се събират от всеки собственик на жилище, макар че названието на този данък е съвсем точно - данък сгради.

Сградният фонд в жилищните комплекси е основно частен. Общините никъде не са собственик на повече от 5-10 % от жилищата и не могат да бъдат активната страна. За да се осигури кредит за извършване на санирането, трябва да се намери такава форма на ипотекиране, за която да има съгласие на всички собственици. За всяка сграда, в която има повече от двама собственици, трябва да има досие, управител и необходима съдебна регистрация за този вид дейност. Също така трябва да има механизми, които да мотивират всички собственици да създадат управленски орган за осигуряване на санирането на сградата - чл. 44 (1) от Конституцията на Република България: “Гражданите могат свободно да се сдружават." Затова е необходим, дори жизненоважен за обществото, закон за етажната собственост. Чрез него да се създаде нужната управленска структура за саниране на сградния фонд и да се регламентират гаранционни фондове. По подобен начин е решен проблемът в много страни. От няколко години такъв закон действа и в Румъния

Този закон не противоречи на Конституцията на Република България и Закона за собствеността. Тъкмо обратното - произтича от тях: “Всеки собственик, съразмерно с дела си общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за подържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършването на които е взето решение от общото събрание." (чл. 41 от Закона за собствеността) и чл. 45, ал. 1: “Собственикът на етаж или на част от етаж се изважда от сградата по решение на общото събрание: а) ако използва или допуска да се използват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, и б) (изм. - ДВ, бр. 33 от 1996 г.) ако систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави.

Това е така, защото собствеността, в това число и "неприкосновената", и "свещената", освен че дава права, едновременно с тях поражда и задължения заради съседната собственост, която може и да не бъде толкова “неприкосновена" и “свещена", но все пак е собственост по закон.