Новини за недвижими имоти

За новите инвестиционни дружества и реалностите на българския пазар на недвижими имоти

При такъв прогрес в развитието на българския фондов пазар изниква въпросът дали след създаването на законовата рамка пазарът (както фондовият, така и този на недвижими имоти) е готов да посрещне тази форма на хибридна инвестиция - едновременно във финансов и в реален актив.

Според известния закон на Ж.Б. Сей предлагането създава търсене. Следователно предлагането на легална рамка би трябвало да създаде търсене както от страна на фондовия пазар, така и от страна на пазара на недвижимо имущество. Предлагането на REITs в България е инициирано по административен път, ето защо законът на Сей може и да не действа ефективно в този случай. Още повече че при REITs търсенето се осъществява индиректнo: инвестирането в ДСИЦ е инвестиране в титул за собственост, който се търгува на фондова борса, а, от друга страна, представлява покупка на недвижимо имущество (което е обезпечение на финансовия инструмент).

В случая на REITs предлагането е също опосредствано от предлагане на инвестиционни продукти на пазара на недвижими имоти. Това са имотите, в които инвестират REITs. Българският пазар на недвижими имоти е все още пазар на предприемачите, а не на инвеститорите. Предприемачите, които често са строителни компании и финансират проектите си, докато изграждат недвижимия имот, управляват го известно време, след което "излизат" от инвестицията. Печалбата в повечето случаи е по-скоро от нарастване на стойността на недвижимия имот, отколкото от парични потоци на управление. Възвращаемостта на последното е значително по-ниска (както и съответният риск) и предприемачите продават проектите си в търсене на по-добра възвращаемост.

В момента предлагането на готови инвестиционни продукти на българския пазар на недвижими имоти е оскъдно. Дори да съществуват няколко такива, пазарната среда не е инвестиционна и инвеститорите не са в състояние да преценят доколко е изгодно да се закупи даден имот, генериращ парични потоци. Средата за сравнение липсва и закупуването на работеща инвестиция често се сравнява с инвестиция на зелено (което е в ресора на предприемачите, а не на инвеститорите). Този порочен кръг отблъсква много чуждестранни инвестиционни фондове, които търсят по-нисък риск и стабилност (за което не изискват и толкова висока възвращаемост, колкото предприемачите).

Що се отнася до REITs, инвестиционни продукти от пазара на недвижими имоти почти няма. От друга страна, REIT едва ли ще може да се базира на актив, който създава доход чрез повишение на стойността във времето. T. нар. Capital appreciation крие в себе си много волатилност, а дизайнът на REITs e да се избягва волатилността и да се хеджира срещу инфлация.

Пазарът на недвижими имоти в България е в първоначалния си стадий на развитие. Повечето продукти, които се създават от предприемачи, базират маркетинговата си стратегия на новост в концепцията. Такъв например е случаят с "Бизнес парк София", чийто успех се дължи именно на липсата на подобна инвестиция досега в България. Пазарът на недвижими имоти все още не предлага мащабни търговски центрове, логистични и фармацевтични паркове, както и други нови концепции, отдавна познати в развитите икономики. Липсата на концептуално нови продукти и сравнително краткият период на преход в България предполагат наличието на достатъчно висока възвращаемост за предприемачите. Това от своя страна предотвратява формирането на вторичен пазар, който се използва от REITs.

Разбира се, REITs може да са с дизайн, който е по-близък до фондовия пазар,

отколкото до пазара на недвижими имоти. Такива са REITs във Франция (SICOMIs) и Швейцария. В този случай обаче REITs не са убежище срещу инфлация. Дали фондовият пазар в България може да поеме хибрид като REITs, при условие че липсват много други чисто финансови инструменти?

В заключение, дори и да има търсене на такива финансови инструменти, значение има реалната бизнес активност зад финансовия инструмент. Дори REITs да са по-скоро ориентирани към фондовите борси, при липса на инвестиционен продукт на пазара на недвижими имоти тези дружества едва ли биха могли да функционират пълноценно в една недостатъчно развита пазарна среда. И все пак законът за ДСЦИ е една много добра законодателна инициатива, която ще създаде условия за успешното функциониране на такива инвестиционни дружества в бъдеще.