Новини за недвижими имоти

За пазара на жилища - (без) оптимизъм

От докладите на агенции и кредитори обаче се вижда една обща тенденция – по-активни на пазара на жилищни имоти са хората, които имат някакви собствени средства и не са склонни да ползват кредит за повече от половината от стойността на сделката.

Обикновено кандидат-купувачите досега са отлагали сделка в изчакване на по-ниски цени и по-добри времена. Някои от тях вероятно са склонни да почакат още, за да видят развитието и на политическата криза, обхванала страната от няколко месеца насам.

Ръстовете, отчитани при запитванията, огледите и сделките в последно време, едва ли ще имат своето отражение и при цените, които продължават бавно, но устойчиво да се понижават на фона на високата безработица, свиващата се заетост, влошената демографска картина и продължаващата несигурност както за доходите, така и за икономиката на страната.

Т. е. отговорът на въпроса дали отчетеното най-вече в големите градове на страната оживление ще се превърне в трайна тенденция е по-скоро отрицателен. Очакванията са по-скоро цените да продължат да падат с бавни темпове (от порядъка на 2-5%), а сделките да се осъществяват най-вече от клиенти с достатъчно спестявания и по-добри перспективи пред финансите.

Може да се очаква и ръст на рефинансиранията предвид активността на банките в последните месеци, подобрените оферти и стремежът на кредитополучателите да намаляват задлъжнялостта си в несигурните времена.

Какво казва статистиката

След като през първото тримесечие на годината Агенцията по вписванията отчете 23% ръст на сделките с имоти, през второто повишението се забави до малко над 3%. Общо за полугодието ръстът е малко над 10 на сто.

Агенцията обаче не предоставя данни за отделните сегменти на пазара на имоти, което означава, че не е ясно каква част от това повишение се дължи на по-активния в последните години пазар на земеделски земи. Като индикация за активността на жилищния пазар биха могли да се приемат данните за София и големите градове, където също има известно повишение на сделките, но това е доста условен критерий. Агенциите-посредници на пазара също съобщават за ръст, но данните им не могат да се приемат за представителни за цялата страна заради ограничения им периметър на дейност.

 Същевременно от Националния статистически институт (НСИ) продължават да отчитат бавни спадове на цените в областните градове. Подобна тенденция открояват и посредниците на пазара, като данните им варират от спад с от 1 до 3 процента – незначително колебание на фона на двуцифрените спадове в процентно изражение, регистрирани през 2009 г.

Някои от агенциите не изключват, ако се задържи тенденцията за ръст на сделките, да станем свидетели и на ръст на цените на някои места. Подобна теза наскоро изразиха от Адрес Недвижими имоти.

Преобладаващото мнение обаче е точно обратното – че бавният спад на цените ще продължи. Това индикира, че пазарът вероятно се приближава към дъното, но едва ли скоро ще се оттласне от него, като се имат предвид нарастващата безработица, проблемите със заетостта, непредсказуемостта на доходите и влошената демографска картина.

Оживлението – трайна тенденция или моментен оптимизъм?

За трайни тенденции на пазара в момента, предвид политическата и икономическата ситуация, няма как да се говори. И в началото на 2011 г. също станахме свидетели на някои положителни индикации, които бяха бързо пресечени от ескалацията на дълговата криза в еврозоната, а сега икономическите фундаменти не дават основания да очакваме по-оптимистичен развой на събитията.

 Активните на пазара са клиентите със собствени средства (или поне висок дял на собствените средства от стойността на сделката), както и купувачите с по-ясен хоризонт на доходите (най-вече заетите в ИТ сектора и други по-активни и атрактивни сектори на икономиката). Това значително ограничава кръга на потенциалните купувачи, които биха стигнали до сделка.

И банки, и кредитни посредници съобщават за по-разумно отношение на купувачите на жилища към ползването на кредити. В последните месеци се наблюдава тенденция, ако се ползва ипотечен кредит, той да не надхвърля 50-60% от стойността на сделката.

Сделки се сключват и с потребителски кредити, които са значително по-предвидими за хората – обикновено с фиксирана лихва за периода и ясни, непроменящи се месечни вноски. Освен това и малкото активни купувачи, тъй като не са склонни да поемат големи финансови рискове, предпочитат най-ниския ценови сегмент.

Експерти пък алармират и за вероятност от покачване на лихвите по кредитите заради политическата криза, а това също би потиснало евентуален импулс за ръст на цените. Остава и проблемът с бавното „прочистване“ на проблемните кредити, което прави и кредиторите по-внимателни при подбора на кредитополучателите.


По статията работиха: автор Миглена Иванова, редактор Бойчо Попов