Новини за недвижими имоти

За предпазливите - Недвижими имоти

        1. Ликвидност - акциите се търгуват на борсата, което осигурява възможност за излизане, намаляване или увеличаване на инвестицията по всяко време.

        2. Обем - можете да инвестирате сума, значително по-малка от стойността на всеки имот, а това автоматично води до възможност за

        3. Диверсификация - тя за портфейл от реални активи обикновено е проблематична. Говорим за индивидуалния инвеститор, разбира се. Нищо не пречи обаче да си купим акции от два АДСИЦ, които инвестират в различен тип имоти.

От друга страна, инвестицията в АДСИЦ има и недостатъци - я няма сигурността, която дава собствен недвижим имот. Известно е, че българинът има афинитет към него значително над средния за света. Така че дали ще инвестирате пряко или чрез специализирано дружество, зависи от предпочитанията ви и целите които преследвате.

За година и половина от възникването на този сегмент общо работят или са в етап на учредяване осем АДСИЦ за имоти и два за земеделска земя. Дружествата със специална инвестиционна цел вече покриват почти всички перспективни сегменти на пазара на имоти.

НАЙ-ОБЩО ТЕ ПРИЛАГАТ ДВЕ РАЗЛИЧНИ СТРАТЕГИИ:

        1. Строеж и после продажба/даване под наем

        2. Комбинират горното с купуване и после продажба/даване под наем

Строежът излиза по-евтин от купуването на готова или полуготова сграда, затова първият тип инвестиция при равни други условия е с по-добра възвръщаемост, но и с по-голям риск - от изненадите по време на строежа например. Също така поне една година - докато трае строежът - дружеството няма да формира печалба от основната си дейност. Други пък разчитат /в рамките на първия/ на продажба на зелено за формиране на приходи по време на строежа.

ТОВА ОБАЧЕ СИ ИМА СВОИТЕ РИСКОВЕ

Най-нисък риск има при фондовете които купуват готови имоти и след това ги управляват. Обикновено това е затворена инвестиция - след първоначалните покупки други имоти не се купуват. Това означава че няма риск слкедващата инвестиция да е неудачна, което да смъкне доходността на фонда. Нискят риск обаче означава и по-ниска възвращаемост.
При дружествата, инвестиращи в земя, макар и само два засега, също има възможност за диверсификация - цената на акциите на ЕЛАНА фонд за земеделска земя естествено ще зависи от търсенето на такава. Фондът на Карол Адванс терафонд пък ще купува земя в урбанизираните райони????, като ще разчита на изменение на статута и влизане в регулация. Очевидно търсенето на "крайния продукт" тук ще зависи в голяма степен от търсенето на жилища.Дружествата със специална инвестиционна цел предпочитат ваканционните имоти. Инвестицията в търговски обекти е най-сигурна.

Националното сдружение Недвижими имоти прогнозира, че през тази година жилищният пазар в България ще се успокои и ценовите нива след 2 г. увеличение ще се нормализират. Първите признаци за намаляване на цените на жилищата старо строителство бяха регистрирани едва през миналата седмица. След половин година поддържане на високи офертни цени за продажба собствениците на апартаменти най-накрая започнаха да ги смъкват. В началото на годината брокерите твърдяха, че най-бурно ще се развиват бизнесобектите - офиси и обществени сгради, промишлени терени и обекти. Появата на АДСИЦ - дружествата със специална инвестиционна цел, на пазара за недвижими имоти също бе част от мотива на големите агенции да твърдят, че те ще дадат тласък за развитие на бизнесимотите. Прогнозата на специалистите в недвижимите имоти беше, че те ще инвестират основно в старите административни сгради, които ще разработват. Реалността обаче се оказа по-различна.

Дружествата със специална инвестициионна цел са направили най-много инвестиции във ваканционни селища в зимните и летните курорти. След ваканционните имоти по инвестиции се нареждат обществените сгради - нови офисни и административни сгради и търговски обекти. Засега единствено ЕЛАНА инвестира в земеделски земи, а Адванс инвест - в урбанизирани територии. Повечето от агенциите за недвижими имоти коментират, че е трудно да се определи развитието на пазара на ваканционните селища, защото трендът там зависи от туристическата индустрия, а не от общото състояние на пазара на недвижимите имоти.

Това означава, че инвестиции в морските курорти са подходящи за диверсификация на портфейл, насочен към недвижими имоти заради слабата корелация на сегмента към общия пазар на недвижимости. Според някои мениджъри е по-добре самият фонд да е направил диверсификацията - тоест паралелно да инвестира и в строеж на крайградски затворени комплекси например, които са във висока корелация с пазара на недвижими имоти, и в ниска - със ваканционните селища край морето. Споревд други е препоръчително управлението да се концентрира в един вид активи, а диверсификацията да си я правии инвеститорът в ценни книжа - като куоюпи акции от няколко различни дружества. Поради все още краткия им период на съществуване и сравнително малкия капитал дружествата засега нямат и възможности за диверсификация.

Според експертите от агенцията за недвижими имоти Явлена инвестицията във ваканционен тип жилищен имот може да се определи като добра, въпреки че няма достатъчно данни как се развива сегментът. Експертите прогнозираха, че докато туристическата индустрия има нужда от този тип имоти, те ще продължават да се изграждат. При тях с много неизвестности остава въпросът, доколко имотът ще покрие очакванията на собственика за нива на възвръщаемост. И тяхното бъдеще зависи най-вече от доброто им управление. От Явлена прогнозираха, че доходността от апартаментния тип ваканционни сгради ще се доближи до тази на затворените селища, които се строят в близост до големите градове.

Основната причина за нарастване броя на големите инвеститори в бизнесимотите през последните месеци е цялостната икономическа и политическа стабилност, коментираха от националната агенция Адрес недвижими имоти. Според специалистите там инвестицията в този сегмент на пазара не се влияе от публично генерирана информация. Първият сигнал за бъдещото развитие на бизнесимотите бе и появата преди около месец на първата специализирана у нас компания Forton International. Тяхната прогноза за развитието на този сегмент през следващите години е, че нивата ще се повишават средно с по 10-15% на година. Най-голямо търсене се очаква на офиси и търговски обекти и по-слабо на индустриална собственост. Според изследване на пазара на Явлена към май 2005 г. промишлените терени в столицата са продавани на средна цена от 41 EUR/кв. м, което прави ръст от 47.6%, сравнено с изминалата 2004 г. Средната цена, на която са се реализирали сделките през изминалата година, е била 17 EUR/кв. м. От Явлена коментират, че инвеститорите в този тип имоти ги купуват основно с цел промяна на тяхното предназначение на по-късен етап.

Обикновено на тези терени се реализират жилищни или търговски обекти. Въпреки че представените цифри говорят за повишаващия се интерес към този тип имоти, според специалистите от Явлена е налице известно подценяване. Защото все още стари промишлени терени и парцели, които се водят в земеделския фонд и нямат никакви комуникации, се продават на равностойни цени. Според брокерите инвестицията в промишлени терени ще се окаже много печеливша в близко бъдеще. Инвестицията в търговски площи винаги е печеливша, коментираха от агенциите. Независимо от колебанията на пазара, и то в световен мащаб, досега няма регистрирано понижение на цените на търговските обекти. От Явлена твърдят, че като цяло инвестицията в имот за бизнес - магазин, заведение, складове, производствени помещения, е с бъдеща добра доходност, още повече че в последните 2 г. този тип имоти са били от пазара и все още може да се намерят на добра цена.