Новини за недвижими имоти

Забранена земя

Заплахата от санкции грози широк кръг борсови компании - от туристически, през производствени до фондове за имоти, които имат в активите си земи за настоящи или бъдещи проекти. Най-засегнати обаче ще са тези, които развиват земеделие или управляват портфейли от обработваеми площи, защото при тях глобите могат да са огромни.    

Така от популизъм, както първоначално изглеждаха, сега приетите от парламента текстове удрят по инвестициите на хиляди акционери. А България все повече гради имидж на място, където рискът с политически средства да навредят на бизнеса ти е напълно реален.

Глухи за аргументи

Ограничителните промени в закона за собствеността на земеделските земи бяха въведени миналата година по предложение на депутати от левицата. Тогава влезе в сила изискване за уседналост, т.е. обработваеми площи да се придобиват само от фирми с поне петгодишна история и регистрация в страната. Забрани се и земеделска земя да притежават дружества с офшорен капитал, с акции на приносител или със собственици юридически или физически лица от страни извън ЕС.

В промените не бяха предвидени санкции за нарушителите, а предложените по-късно от БСП глоби не бяха гласувани. Още тогава обаче представители на бизнеса предупредиха, че това ще е удар най-вече върху публичните компании, тъй като те по закон не могат да контролират кой придобива техни акции или дялове на борсата.

По същото време четири бизнес организации, сред които Конфедерацията на работодателите и индустриалците в България (КРИБ), излязоха с предложение ограничението за чужди капитали да не важи за публични дружества, търгувани на българската борса или на тези в ЕС и страните от Европейското икономическо пространство. Тогава позицията на депутатите бе, че решение на този казус ще се търси на дискусиите преди гласуването на санкциите в пленарна зала.

Няколко месеца по-късно те вече са факт. Предложенията за глобите бяха внесени между двете четения на закона за собствеността на земеделската земя от депутатите Светла Бъчварова от БСП и Цвета Караянчева от ГЕРБ заедно с текстове за земеделските субсидии и земите на животновъдите. Ден по-късно всички промени бяха приети от парламента.

По време на дебатите в земеделската комисия само нейният председател Румен Христов (РБ) повдигна темата за публичните компании и внесе предложение те да бъдат изключени от обхвата на забраната. Впоследствие обаче го оттегли. Пред "Капитал" Христов обясни, че стои зад текста, но не намерил подкрепа от другите партии в комисията, а това означавало липса на такава и в пленарна зала. Така законовите текстове, които за някои дружества означават глоби за милиони левове, вече са факт. А от 1 май влизат и в сила.

Потърпевшите

Според вносителите целта на промените е да се ограничи достъпът на дружества с неясна собственост и произход на капитала до пазара на земеделска земя. Позицията на бизнеса обаче е, че приетите текстове са в колизия с правилата на борсовата търговия и поставят под въпрос дейността на редица успешни и прозрачни като собственост и произход на средствата компании. 

От Българската асоциация на лицензираните инвестиционни посредници (БАЛИП) например коментираха, че няма законови пречки офшорни компании да купуват акции на борсата. В същото време как съветът на директорите на едно дружество със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) да знае кой става акционер в него, след като е купил книжа на капиталовия пазар?

Същия въпрос задава изпълнителният директор на "Адванс терафонд" АДСИЦ Радослав Манолов, според когото ограничителните текстове за собствеността на земеделските земи противоречат на поне три-четири закона, регулиращи дейността на публичните компании. В разрез са и с Договора за присъединяване на България към ЕС, който предвижда свободно движение на капитали.

"По принцип подкрепям да се ограничи покупката на земя от офшорни фирми и чужденци, но приетите формулировки включват всички български публични дружества. Така съсипват бизнеса на работещи от десетки години успешни български компании", коментира изпълнителният директор на "Елана холдинг" Камен Колчев.

И двете цитирани дружества са потърпевши от законовите промени. "Адванс терафонд" - като най-голям публично търгуван фонд за земя и собственик на над 227 000 дка (т.е. 22 млн. лв. потенциална глоба за първо нарушение и 66 млн. лв. за второ). "Елана" - като холдинг, в който влиза търгуваното на борсата лизингово дружество "Елана агрокредит", в чиито активи също има земеделски имоти.

От втория по големина борсов фонд за земя, "Агро финанс" АДСИЦ, не звучат притеснени. "Приемането на санкциите от парламента е следствие от предварителните нагласи на политиците, които още от средата на миналата година многократно заявяваха за тези свои намерения", коментираха от "Агрион инвест", който държи над 99% от капитала на фонда. Вероятно защото лесно могат да изкупят остатъчния дял и да си тръгнат от борсата.

В уязвима ситуация са и публични дружества от туристическия сектор като "Албена", "Златни пясъци" и "Пампорово", както и фармацевтични компании като "Биовет" и "Софарма", които притежават земеделски земи. Козметичната компания "Българска роза Севтополис" също е сред големите публични собственици на обработваеми площи с над 100 000 дка. Такива имоти има в активите и на редица инвеститори в имотния сектор, строителството, земеделието...

Изпълнителният директор на "Агрия груп" Емил Райков посочи, че към момента дружеството притежава 55-60 000 дка обработваеми площи. "По последна справка от Централен депозитар сред акционерите ни няма такива, които не отговарят на новите изисквания на закона. Но във всеки момент това може да се промени и не можем да го контролираме", каза той.

Юристите на земеделската компания все пак смятат, че тя едва ли ще бъде засегната от законовите промени, тъй като обработваемите й площи са в дъщерни дружества, които не се търгуват на борсата. Ако обаче за нея и за други фирми това е възможен изход, не така стоят нещата за дружествата със специална инвестиционна цел, чиято основна дейност е окрупняването и управлението на земеделска земя. Поради законови ограничения те няма как да изнесат ключовия си актив в отделна компания, а не могат и да ограничат и собствениците си до допустимите от закона лица.

В "Адванс терафонд" например има над 1300 акционери, като един от големите сред тях е Международната финансова корпорация (IFC), част от структурата на Световната банка със седалище във Вашингтон. Според фонда, ако присъствието на такъв акционер в едно дружество е наказуемо, това е изключително лош сигнал към инвеститорите от страна на държавата.

В същото време притежаваните от борсовите фондове за земя портфейли от окрупнени и добре управлявани земеделски площи събудиха подозрения, че зад привидно принципните мотиви за законови промени стоят апетити именно към тези имоти - ако подобно дружество бъде притиснато с глоби, пътят пред него е ликвидация и разпродажба на активи.

Все пак поне до момента оценките са, че до този сценарий едва ли ще се стигне. Прогнозите са по-скоро за бързи промени в закона и изключване на публичните компании от обхвата. Според Емил Райков от "Агрия груп" обратното би било прекалено лош сигнал за чуждите инвеститори и се очаква да предизвика силна ответна реакция сред финансови и други институции на запад.