Новини за недвижими имоти

Законът за местните данъци и такси облага несправедливо

Традиционно в българското законодателство като типична част от европейската континентална счетоводна школа има много силна връзка между счетоводството и данъците.

През последните години с промените в Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО) беше направен опит да се постигне независимост между счетоводството и данъчното облагане. Този опит в значителна степен беше успешен. За разлика от ЗКПО други данъчни закони не бяха променени адекватно на счетоводната база. Сред тях е Законът за местните данъци и такси (ЗМДТ).

Сега данък сгради и такса битови отпадъци се определят въз основа на норма, която вече е архаична

Според нея както данъкът върху недвижимите имоти, така и таксата се определят въз основа на отчетната стойност на имота. Отчетна стойност е стойността, по която този имот се води по съответната счетоводна сметка. Тази стойност се променя по различен начин в зависимост от подхода за последваща оценка на активите, избран от предприятието. Така, ако две предприятия притежават по една сграда и двете сгради са напълно идентични в счетоводните регистри на предприятията, тези сгради може да имат различна отчетна стойност. Това ще е така, ако двете предприятия прилагат различни подходи за последваща оценка на дълготрайните си активи.

Съгласно МСС 16 “Имоти, машини, съоръжения и оборудване” всеки имот първоначално се оценява по себестойност. В себестойността се включват покупната цена и всички преки разходи, посочени в стандарта. За последващата оценка на имота са възможни два подхода. Единият от тях е приет за препоръчителен. Според този подход след първоначално признаване за актив всеки отделен имот трябва да се отчита по себестойност минус всички натрупани амортизации и загуби от обезценка. Другият подход е определен като допустим алтернативен подход. Според него след първоначалното признаване за актив всеки имот се отчита по преоценена стойност. Преоценената стойност се определя, като справедливата стойност на актива (най-често пазарната му цена) към датата на преоценката се намали с всички последвали натрупани амортизации, както и последвалите натрупани загуби от обезценки.

Вижда се, че ако приложим двата подхода към един и същ имот, ще получим различни стойности. Технологията за счетоводно отчитане на преоценките при допустимия алтернативен подход е такава, че в някои случаи води до промяна на отчетната стойност на актива, а оттам и до размера на данъците, които фирмата дължи за него.

Регламентът в ЗМДТ засяга и инвестиционните имоти

Като инвестиционни се определят тези имоти, които предприятието не използва в основната си дейност, а печели от тях по друг начин - например, отдавайки ги под наем.

При признаване и оценяване на инвестиционни имоти се прилага МСС 40 “Инвестиционни имоти”, който отново предвижда два модела за последваща оценка. Единият от тях е моделът на справедливата стойност. В случай че възприеме него, предприятието трябва да оценява инвестиционните си имоти по тяхната справедлива стойност. Другият е моделът на себестойността, който всъщност е препоръчителният подход от МСС 16, т.е. имотът се оценява по себестойност минус всички натрупани амортизации и всякакви натрупани загуби от обезценка.

И тук както при имотите, попадащи в обхвата на МСС 16, данъчната тежест, понасяна от предприятието, ще зависи от подхода за последваща оценка, който то ще избере. Причините са същите - различни модели, различна стойност, по която имотът ще бъде признат във финансовия отчет, и счетоводна техника, засягаща отчетната му стойност, а оттам данъчната тежест, понасяна от предприятието.

Увеличението на цените на имотите допълнително задълбочава проблема

Имайки предвид това, че цените на имотите скочиха доста, прилагането на допустимия алтернативен подход или модела на справедливата стойност

(при инвестиционните имоти) ще резултира в това, че предприятието, възприело една от посочените счетоводни политики ще плаща повече данъци, отколкото друго предприятие, което е избрало препоръчителния подход или модела на себестойността.

Промяната в отчетната стойност на имотите в края на всеки отчетен период, както и това, че някои последващи разходи се добавят към балансовата (а преди това към отчетната) стойност на имота, води освен другото и до ненужни бюрократични процедури, като например подаване на декларации за промяна в обстоятелствата.

Действащите счетоводни стандарти за малки и средни предприятия не се различават по отношение на счетоводно третиране на имотите, регламентирано с МСС.

ЗМДТ трябва да бъде променен подобно на ЗКПО

Необходимо е да се извърши синхронизиране между ЗМДТ в частта му за определяне на посочените по-горе данъчни задължения на предприятието и ЗКПО, в който е постигнат известен напредък в зависимостта между счетоводната политика и определяне на данъчните задължения. Би могло определянето на местните данъци и такси да става на основа на данъчната оценка, определена по реда на приложение II на ЗМДТ. Актуализирането на базата за определяне на данъчните оценки с равнището на цените на пазара на имоти ще защити фискалния интерес на държавата. Друга възможност е определянето на данъчните задължения да става, като се въведе зависимост не от отчетната стойност на актива, а от цената му на придобиване (подобно на правилата за включване в данъчния амортизационен план). Така би се получило едно по-справедливо облагане на предприятията, особено на тези, притежаващи инвестиционни имоти с висока стойност.

Пример, илюстриращ резултата от прилагането на различни счетоводни политики

Производствена сграда е придобита (построена) за 3 млн. лв. на 01.01.2004 г.

   1. Изборът на препоръчителен подход за отчитане при последващо оценяване и полезен живот от 10 години би довело до следните данъчни задължения по ЗМДТ за собственика на имота за 2005 г.

      Данък сгради - 3 млн. лв. *1.5 на хиляда = 4.5 хил. лв.

      ТБО (например 10 на хиляда) 3 млн. лв. *10 на хиляда = 30 хил. лв.

    2. Ако за същата сграда предприятието възприеме допустимия алтернативен подход и в края на 2004 г. преоцени сградата по справедлива стойност на 4 млн. лв., съществуват две възможности:

    а) отчитане на преоценката чрез корекция на отчетната стойност и натрупаната       амортизация с коефициент:

       отчетна стойност на 31.12.2004 - 3 млн. лв.

       натрупана амортизация 300 хил. лв.

       балансова стойност 2.7 млн. лв.

       коефициент за преоценка 4 млн. лв./2-7 млн. лв.=1.4815

       отчетна стойност след преоценка 3 млн. лв.*1.4815= 4 444 500

       натрупана амортизация след преоц. 300 000*1.4815=444 500

       балансова стойност след преоценката 4 млн. лв.

При тези данни собственикът ще плати местни данъци и такси за имота за 2005 г.:

        Данък сгради - 4 444 500 *1.5 на хиляда = 6 666.75 лв.

       ТБО 4 444 500 *10 на хиляда = 44 445 лв.

   б) отчитане на преоценката чрез корекция на натрупаната амортизация:

       отчетна стойност след преоценката 3 млн. лв. + 1 млн. лв. = 4 млн. лв.

       натрупана амортизация 0

       балансова стойност след преоценката 4 млн. лв.

       Данък сгради - 4 млн.лв.*1.5 на хиляда = 6 хил. лв.

       ТБО 4 млн. лв.*10 на хиляда = 40 хил. лв.