Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Земята в строителни граници
Рубрика: Строителство Източник: imoti.net Значителна част от жилищата у нас са построени върху общинска земя. Това се отнася най вече за столицата и големите градове, където масовото жилищно строителство се осъществи на терени с преотстъпване и така нареченото право на строеж. То ни направи собственици само на жилищата в самата сграда и на идеална част от общите площи, за разлика от по-старите многофамилни жилищни сгради, където собствениците притежават и идеална част от парцела, върху който те са построени. Най-учудващото при търговията с жилищни недвижими имоти е това, че не са много купувачите, които специално отделят внимание на правния статус на земята, върху която е построена многофамилната жилищна сграда и още по-малко са в състояние да отразят разликата в цената на сграда, построена на общинска или друга земя и тази- на собствена земя. Тази учудваща незаинтересованост по отношение на земята в строителни граници едва ли може да се обясни само с незнание, а може би повече с това, че срокът за правото на строеж обикновено не е правилно фиксиран. При това положение би следвало да се тълкува, че той е поне равен на срока на физическа амортизация на сградите, диференцирано по конструктивно-технологичния признак, по който те са изградени. Няма достатъчно яснота какво ще последва в правно отношение след изтичане на този срок, но при масовите жилища най-вероятно е той да бъде продължен по социални съображения. Разсъждавайки за срока за правото на строеж се намесват и още много други въпроси като: начинът на определяне на този срок, амортизационните срокове на сградите, дали собствениците на земя/общините или другите физически или юридически лица/ ще го подновят, дали ще са задължени със закон за това какво ще стане ако сградата е с още неизтекъл срок на физическата си амортизация, какво ще стане например при преждевременното и разрушаване от сеизмично въздействие или друго бедствие даи т.н. На тези нелеки въпроси засега не може да се даде ясен отговор, но тъй като първите стъпки на формирането на свободен пазар на земята са направени, в перспектива те трябва да се решат. Поземлените комисии в страната успяха да възстановят собствеността и върху значителен брой парцели в строителните граници на населените места, като същите в повечето случаи станаха обект на покупко-продажба. Но именно тук възникнаха и редица трудни въпроси, за решаването на които може да се подскаже някакво възможно решение.По смисъла на действащия у нас Закон за собствеността /чл110/ недвижимият имот е земята с всички подобрения върху него. В случая основно ще се интересуваме от сградите и съоръженията, изградени върху нея, както и всичко трайно прикрепено към тях. Това разбиране за недвижимите имоти се е утвърдило в практиките на страните с развита пазарна икономика имайки предвид, че построеното върху земята може да бъде използувано определено време,подновено с ново и дори преждевременно премахнато при други по-различни икономически интереси на собственика. Същевременно земята като недвижим имот, притежава определена стойност, която търпи развитие успоредно с развитието на процесите на урбанизация, изменението в обкръжението, инфраструктурата, или при екологични и други промени. Така става ясно, че цената на земята, особено в строителните граници на населените места, е динамична категория, влияеща се от широк кръг фактори, някои от които могат да бъдат прогнозирани. За разлика от селскостопанските и други земи в страната, където е също така твърде трудно да се предвиди очаквания доход от тях и той да се капитализира с цел да се даде някаква оценка за нея, Динамичното развитие на населените места и промените в предпочитанията на зоните, които бъдещите купувачи биха желали да обитават, прави този въпрос особено труден.
Действуващата у нас преди Наредба за базисните пазарни цени на недвижимите имоти, независимо от значителните си несъвършенства и даже противоречието в самото си наименование, все пак постави някаква основа за практическите действия при всички случаи, когато се налага да се правят оценки на недвижими имоти. Не е нужно да се коментира всеизвестният факт, че тази наредба просто остарява с месеци, че се нуждае от осъвременяване, че оценките по нея достатъчно се разминават с реалните цени по които се извършват сделките с недвижими имоти
Въпреки всичките си несъвършенства, тя поне релатвно дава някаква градация за цените на земите, включени в строителните граници на населените места. Градацията в цените, независимо от променящите се абсолютни стойности, е определена въз основа на Единния класификатор на населените места /ЕКНМ/ в Република България, разделящ я на зони от осем функционални типа. Един положителен момент в нея е предвидената корекция в цените на земите, попадащи в селищните територии на населените места в зависимост от предназначението им според общите и подробните градоустройствени планове, видовете дейности,както и за някои територии със специфично местоположение и рекреационно значение. Наред с това обаче, предвидените корекционни коефициенти за степента на изграденост на комплексното обществено обслужване, инженерната инфраструктура,спортната достъпност и особено за привлекателността на населеното място могат да предизвикат много спорове, тъй като при настъпващите промени с времето в стандарта на живот на някои групи от населението напълно губят смисъла си. Несъвършенствата на този документ, дори и след като се актуализира, няма да го направят достатъчно действен за свободния пазар на земята в строителните граници на населените места, но поне ще продължава да бъде една база за оценки при случай на необходимост
На свободния пазар земята се представя единствено от предлагането на отделни парцели. При това то е несъизмеримо по-малко от предлагането на жилища и някои други видове обслужващи обекти, особено в по-привлекателните градски или вилни зони то е по-слабо от останалата част на страната.
Някои наши опити да се построят пазарните криви на предлагане и особено на търсене не се увенчаха с необходимия успех. Това беше направено по зони на столичния град, по време и по вид обекти на недвижимата собственост. Основната пречка бе че не може да се получи достоверна информация за броя на реално извършените сделки и цените, по които е станало това, което и не даде възможност да се постигне достатъчна представителност. Наистина в специализираните издания има някаква информация за предлагани парцели в различни части на столичния град но още при обявяването на цените се намесват редица отежняващи фактори, като ограниченото предлагане, верижното посредничество и най-вече липсата на ясни принципи на оценка. Обикновено собствениците на реституирани земи или други предишни собственици имат две възможности - да продадат земята или да я предоставят на предприемаческа фирма, която компенсира нейната стойност с част от разгънатата застроена площ която ще се изгради върху нея. Ако е друг вид обект компенсацията може да бъде и дялово участие. Шансът на едноличния собственик на земя в строителни граници на населените места да продаде само правото на строеж и то за предварително фиксирано в договора време е сравнително много по-малък Той може да го продаде на инвеститор който ще експллоатира доходоносно сграда, а това да стане за жилищна сграда с цел лично обитаване е просто икономически неоправдано. Разбира се, при едно изключително удобно от търговски или други съображения местоположение на парцела такава сделка е напълно възможна, но тук се намесват и други съображения. Това са преди всичко обкръжението на обекта, настъпващите промени в това обкръжение, усложняването на транспортната и влошаването на екологичната обстановка около обекта. Трябва също да се обърне внимание и на обстоятелството, че парцелите в нашата страна са относително маломерни и за по-големи сгради е нужно окрупняването им, а това води до много проблеми,свързани с формата на собственост и броя на собствениците
До тук ставаше въпрос за цена на земята, по която тя се предлага на свабадния пазар. Ще посочим и някои сравнително нови- от средата на март данни за някои зони в столицата. Предварително трябва да подчертаем, че с всяка изминала година ценовата диференциация става все по-голяма. В посочения период, характерен със скок във валутните курсове, сделките до голяма степен се ограничиха и собствениците изчакаха да могат да се ориентират. Въпреки това, релацията в цените в зависимост от местоположенито се наблюдава, но без да имаме убедеността че това става и във валутната равностойност. В пристижните южни квартали на столицата 1кв м земя в регулация се движеше средно в диапазона на левовата равностойност на 50-70 щатски долара. В Бояна отделни парцели достигаха дори до 100 долара на кв м., което прави около 100 хиляди лв. за декар.. Разбира се подобни числа са ориентировачни но същевреминно и показателни за влиянието на местоположението на парцела. В кв Дървеница например съдено повечето от върнатите парцели са нерегулирани, цената на предлагане се движи межсу 15-20 и 20-25 долара на кв м Интересно е , че в един от кварталите с относително по-непристижно местоположение като Надежда например, цените са около 17-19 долара за кв м.
В идеалния градски център, за разлика например от северните части на околовръстния пътен пръстен на столицата, където има парцели с по-големи размери по цени 8-9 щ.долара за кв м цените на парцелите са несравнимо по-високи. Някои, при това относително маломерни парцели от по 400-500 кв.м. се предлагат по цени дори до 1000 щ.долари за кв м. Най любопитното е, че дори общинските власти успяха на търг да продадат само правото на строеж върху един наистина с много удобно трговско мместоположение парцел за подобна сума.
Става ясно, че местоположението на парцела, особено за централните търговски улици е определено, но дори и само малко по встрани от тях, цената намалява чувствително. По наше убеждение, недостатъчното предлагане е основната причина цената на земята в идеалния център да се влияе в толкова широки граници. Върху това допълнително влияние оказват незадоволителното състояние на уличната мрежа и недобре поддържаните на обкръжаващите парцела сгради. Но пазар вече се е формирал, и макар досега прредставен главно чрез цените на предлагането, той съществува и трябва да бъде изследван.
